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谈房地产抵押评估风险控制的路径
时间:2015-08-21 13:00:27    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

     夏建国

  江苏苏信房地产评估咨询有限公司   210019

[摘要]本文分析了房地产抵押评估存在的问题及风险,并论述了房地产抵押评估风险的控制路径。

[关键词]房地产;抵押评估;风险控制

 

1.引言

随着我国房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

2.房地产抵押评估存在的问题及风险

2.1“假按揭”套取房地产开发贷款

近年来,作为宏观调控措施,国家限制房地产开发贷款,鼓励个人住房消费贷款。在此背景下,一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商,就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证,签订所谓的“商品房预售合同”,并以此申请个人住房抵押贷款,取得贷款后,由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序,使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”,一旦开发商逃废债务,银行贷款将难以追回,因为真正的购房人入住后,抵押物将无法处分,购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的,一旦开发商恶意欺诈,将作为违约一方承担违约赔偿责任,如果处理不好,将影响社会稳定。

2.2超值抵押风险

房地产抵押是一种债务履行担保方式,抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中,有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值,以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值,甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下,仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据,致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。

1.3人为因素风险

人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务,评估机构或 评估人员与委托方私下达成某种价格共识,采取弄虚作假的手段,故意高估或低估评估值,给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费,故意把评估值高估,并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额,到期还不清债务,即使处置该抵押物也资不抵债,出现金融机构状告评估机构的纠纷。

3.房地产抵押评估风险的控制路径

3.1树立风险意识,建立和完善风险防范机制,强化评估质量控制管理

抵押评估为借贷 双方提供中介服务,评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时,通常会将估价机构和人员牵连进去,因此,作为估价一方必须时刻树立风险意识,不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度,如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制,以应付各种风险的出现。

评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度,有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误,有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准,结合地方有关政策及其他一些相关标准规范,制定出评估公司自身的质量控制规范标准,其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后,由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行,譬如有没有进行现场实地踏勘,收集的资料是不明充分和真实,评估方法选择是否恰当,参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外,还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准,定期对每个评估人员的报告随机抽查,对报告质量打分,并提出报告修改意见和奖惩意见,由报告主办人员修改报告,收回替换提交客户的报告,公司实施奖惩。

3.2采用科学、合理的评估方法,避免房地产抵押价值高估风险

采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据,可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值,避免抵押房地产价值高估,从而挤出房价虚高造成的泡沫,降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果,综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值,取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高,且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响,加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大,与公式成立的假定情况相距甚远,特别在考虑抵押期限情况下,对未来市场预测就带有更大的不可知性,因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价,虽然房价的构成很复杂,但由于土地价格的招拍挂制度,房屋建设成本有明确的相关规范,社会对利润也有公认的合理水平,所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产,尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎,银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低,在短期内影响银行的收益,但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。

3.3提高贷款审查人员素质,有效监督评估质量

银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员,改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法,以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值,充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言,审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时,要对抵押物进行内部估价,以确定抵押物现时价值。

4.结束语

综上所述,估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识,重视和防范抵押估价风险,坚持自律,加强内部管理,建立和完善抵押估价风险防范机制。

 

参考文献

[1]常忠文,秦玲.对房地产估价行业自律建设的一些思考[J].中国房地产.2011(09)

[2]宋忠伟.房地产抵押评估及其风险防范[D].山东师范大学.2009

 

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