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当前我国房地产市场宏观环境分析、研判与对策研究
时间:2015-10-22 11:27:44    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 应东岳  西南财经大学国际商学院  611130

摘要:2014年以来,随着我国房地产市场的持续低迷,房地产经济的健康发展越来越重要。进入下半年后,我国一些城市在房地产政策上选择了倾向于“取消限购”的宽松政策,而作为我国重要的支柱产业,房地产业的作用毋庸置疑。不过,我国房地产市场并不能称之为成熟,在宏观经济环境瞬息变化的背景下,我国房地产业的存在诸多不确定性。本文基于2014年以来的宏观经济形势,对当前房地产业发展中的问题进行了分析,对关键因素进行了考察和研判,并在此基础上提出了一定的发展策略和建议。

关键词:房地产;宏观环境;研判;对策研究

一、引言

改革开放以来,中国房地产业快速发展,其在推动我国城镇化建设、带动其他产业的发展等方面发挥了重大作用。同时,房地产业作为改革开放以来我国国民经济中一个新的增长点,对于我国的国民经济影响较大,直接影响了我国经济是否健康发展。首先,房地产投资可以带动居民住房消费及于房地产相关的建材方面的消费;其次,房地产消费也会影响居民其他消费,房地产消费在居民消费中的比例有所变化。进入21世纪以来,随着我国经济社会的发展,房地产投资过热及金融资产过多转向房地产等问题日益凸显,调控的呼声日益高涨。2013年下半年以来,全国70个大中城市中的68个房地产价格持续上涨,最高涨幅为13.7%。进入2014年,中国房地产价格上涨出现一定的收窄,一是表现为房价环比涨幅持续下行,二是受整个行业降温的影响,2014年大中城市房价同比涨幅支撑力不足。

    总体来看,金融危机以来,我国房地产经济的健康发展越来越重要。不过,我国房地产业的发展存在诸多不确定性,且存在诸多问题。在当前房产价格备受关注与责难的形势下,本文将基于2014年以来的宏观经济形势,对当前房地产业发展中的问题进行分析,对关键因素进行了考察和研判,并在此基础上提出了发展策略和建议。

二、2014年以来我国房地产市场环境分析

2014年以来,中国宏观经济走势呈现出结构转型过程中的短期企稳迹象,这是今年以来中国宏观经济的主要特征,也将是2014年下半年中国宏观经济的主要方向。一是从国际经济环境看,2014年以来世界经济呈现分化走势,发达经济体复苏势头日益巩固,新兴经济体增长仍然乏力。先进经济体对于全球经济增长的作用更加突出。二是就我国国内形势看,我国国内经济短期企稳的趋势明显,虽然我国二季度GDP同比为年内低值,但可以预见,今年下半年我国GDP将有小幅回升,预计全年将实现7.5%的同比增长目标,而从居民消费价格水平看,我国下半年压力不大。三是从国内的政策层面看,财政政策将持续发力,“稳增长”与“调结构”并行。货币政策则将逐步从“宽货币紧信贷”转向“宽货币宽信贷”,而市场利率也有望维持较低水平,同时不排除央行降息的可能性。最后,从风险看,美国超预期加息以及我国经济转型带来的增长放缓超预期、企业盈利能力下滑、央行货币政策转向以及地方政府债务风险集中爆发等问题,都进一步增加了我国宏观经济环境的不确定性。

从总体上看,我国目前的房地产发展速度快、市场规模大、资源消耗大、房价高,我国房地产行业发展速度快,市场规模大。由于我国正在进行大规模的城镇化进程建设,随着农村人口向城市人口的大规模转移,人们的购房需求极大增加,调动了房地产开发商的投资积极性,使得资金大规模的向房地产行业汇聚,一些建材行业也迅速加入,形成了房地产一条完整的产业链。开发商通过向政府购地,在开放后卖给购房者,缺乏市场调节,导致房价逐年攀升,房价暴涨,这也加剧了房地产的开发。其次,房地产行业带来的资源消耗大。地少人多、人均资源少是我们的基本国情。城市化的过渡发展给我国的环境、资源带来了巨大的压力。房地产的开发本身就存在着耕地与建设用地之间难以协调的矛盾。

    在此宏观经济环境下,结合2014年以来我国房地产市场出现的销售萎缩局面,可以预见的是,我国房地产价格将出现持续的自主性回落,房价的理性回归趋势初见端倪。一是住宅销售萎,2014年上半年,我国全国住宅销售面积为同比下降9%,而2014年上半年的平均月销售面积也是近四年最低,二是房价自主回落,以往历次调控过程中房价的回落总会形成新一轮报复上涨,而这次房价回落则是自发性的,是市场的自主回调。总体来看,随着我国宏观经济形势的变化,我国房地产市场出现了较大调整,表现为经济结构升级转型压力不断加大、货币增速回落以及利率高位因素等,都对高房价产生挤压,房价回归呈现出一定的必然趋势。

三、房地产市场平稳发展的环境研判

房地产行业关系国计民生。改革开放以来,随着近几年城市化进程的迅速发展、城市居民住房制度的完善与改革、国家积极财政政策的实施、国民居住的需求持续增长等等有利条件,我国房地产业得到了持续的发展,增加了国内固定资产投资,对我国的国民经济发展作用重大。首先是房地产开发投资的增长速度一直领先于全社会固定资产投资和国内生产总值的增长速度,其次是房地产开发投资占固定资本的比重在不断扩大。这就表明,房地产对于国民经济发展的贡献较大,并随着房地产的快速发展,对国民经济增长的贡献率在不断提高,房地产业的生产值在国民产总值中占重要比重,为政府提供大量的财政收入。房地产行业的发展与国民经济的发展是息息相关、紧密相连的。同时,房地产对关联产业的影响。房地产业的发展必然会对国民经济中的其他关联产业产生带动效应,这是由房地产的产业特性分析得出的结论。这主要是由于房地产行业的产业链较长、涉及其他行业

四、策略分析

房价回归必然结果,政策措施起到了扶持和延缓作用,但不能改变市场趋势。从整体经济发展看,房价理性调整有利于打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”,有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。随着房价调整,我国的物价结构将合理调整,有利于形成合理的物价结构,降低经济活动的整体成本,使得居民消费等内生性增长动力得到有效培育。在房价高企的情况下,经济的内生动力往往不足,房价合理调整将释放相当一部分居民财富,促进消费增长。

房地产市场的健康发展,离不开宏观引导工作。要立足基本国情为基础,尊重房地产市场发展规律,做好宏观调控,引导房地产工作向着更加稳健方向发展,以利用房地产的繁荣发展带动国民经济的稳定发展。要积极完善土地管理体制。土地是人民赖以生存的基础,土地资产也是国民经济中最基本的生产要素和固定资产,被广大城市作为自身发展过程中的基本工具。房地产对于国民经济的影响巨大,促进房地产市场的规范化、法制化,要充分落实以下五个方面的政策建议:

一是尊重供求关系自主调整,坚持市场基础作用。针对房地产领域,新一届政府正在着力建设房地产市场调控的长效机制,使市场在资源配置中起决定性作用。针对房地产形势,下一步政府应该避免激进的短期干预政策,要充分尊重市场机制的选择,理顺房地产制度体系,满足市场多样化住房需求。

二是要结合地方差异制定调控政策。各级政府要细化房地产调控措施,承担房价控制目标的责任。而考虑到不同城市之间因经济发展水平等的差别,地方调控要坚持差异化,使原来全国统一调控政策逐步转向以地方政府为主导因地制宜的调控政策。

三是加快构建以政府为主的住房保障,探索多种住房供应模式。要健全城镇住房制度,建立多层次的住房供应体系,满足基本住房需求。同时,要制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格准入和退出制度。

四是加快建立城乡统一用地市场。要加快探索城乡一体化用地市场,建立城乡统一的建设用地市场,有效转变房地产业粗放型发展模式。同时,要加快完善住房信息体系建设,加快建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现多部门信息共享,促进房地产税和市场化调控的落实。

  

参考文献:

1NABARD“Status of Microfinance in India 2009-10”[R]NABARD ReportNovember 2010.

2HENRY R.CHEESEMANLegal Environment of Business[M].USA:Pearson Custom Publishing,200759-60.

3】张凌翔,张晓峒.通货膨胀周期波动与非线性动态调整[J]. 经济研究,20115

4】汪建强.德国房价调控经验及对我国的启示[J.价格理论与实践,2012,(2.

5】张江涛.韩国住房调控的经验及启示[J.中国经贸导刊,2011,(6.

6】高汉.保障房:稀释房价的源头活水[N.法制日报2011-03-22.

7】刘浩远.国外房价调控:日本“保低放高”保障居者有其屋[N.经济参考报,2007-05-29.

 

 

 

应东岳(1993-),男,汉族,浙江衢州人,西南财经大学国际商学院,本科学历,研究方向:房地产金融。

 

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