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央行加息对房地产市场的影响浅析
时间:2014-02-08 22:16:01    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 

李宗轩 张颖
(沈阳师范大学国际商学院,辽宁沈阳,110034
[摘要] 2007年以来,在经济快速增长、物价水平逐步走高的压力下,央行不断地进行货币政策的调整,实行了一系列的加息对策。进入2011年,又再次分别于2月以及4月实施了两次加息,如此频繁的加息浪潮对于全国经济不能不产生比较大的冲击,作为支柱产业的房地产自然逃不掉。关于“央行加息对房地产业影响”,传统观点认为其对楼市的影响较微弱,但本文认为在限价、限购,以及保障性住房的配合下,加息对房地产业的影响必然呈现出较大的势头。
[关键词] 央行加息 房地产市场 
一、政策背景
金融最新政策:“2011年2月8日,中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。”2011年4月5日,中国人民银行再次决定,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点。2011年的这两次加息政策表明:我国政府面临经济的快速增长,物价的持续走高,毅然继续选择适度从紧的货币政策,再次改变了应对国际金融危机而实施宽松货币政策的局面。自2007年以来,中央银行多次实行加息政策,试图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解,虽然“加息”并不是单一针对的房地产市场[1],但是房地产业作为我国国民经济的支柱产业也势必会受到相应的影响。
二、相关专家学者的观点:加息对楼市影响微弱
自2007年以来,众多专家学者针对加息对房地产市场的影响问题进行了大量的讨论,其中占主流的观点认为:加息对楼市的影响微弱,原因主要有以下几点:
1、央行实行加息政策并不仅仅与房地产有关,人们更不能仅仅将加息联系到房地产上来。我国近年来的宏观经济形势是:经济增长速度不断加大,在一定程度上出现了经济过热发展,全国物价水平持续走高,通货膨胀压力攀升。针对这一状况,中央政府开始实行稳健的货币政策,其中就包括各种加息政策的调整。可见,央行加息是政府对我国整体经济的宏观调控,其重点应该是对股市的影响,而不应该是对楼市的影响,如果说加息对楼市的影响是什么?那么只能说是它提醒购房者要注意当前非稳定的经济。
2、即使是针对房价上涨问题而提出的种种加息的货币政策,事实也证明其效果非常微弱,房价依然居高不下。这是由于我国房地产市场上的供给严重不足,随着城市化进程不断加快,许多农民也开始进城买房,购房自住者的人数一直处于较高位的增长,再加上投资者出于炒楼套利的动机诱使不断加剧,房地产市场上的价格很难有所回落。
3、加息政策虽然对个别群体的利益有所影响,但是房地产市场的大环境并不会发生改变。
央行加息对于消费者来讲,购房者的心理压力加大。这部分购房者主要是指那些通过银行贷款来买房居住的人,银行贷款利率上升必然导致这部分人的贷款利息加大,给每个月的还款增加负担。但是对于那些买房用来投资的人来说,加息所带来的购房成本的增加与迅速飞涨的房价相比却是微不足道的,因此,房地产市场上的需求将继续处于高位。
央行加息对于开发商而言,借贷成本提高了。一些中小开发商由于自由资金比较少,融资渠道有限,因而多采用的是银行借贷的方式营运。而加息会使得银行借贷成本提高,从而缩小这部分中小开放商的利润空间,只有资金实力雄厚的大开发商才能生存下来,促进房地产业的优胜劣汰,优化整个行业。但是,要注意的是,这种利好的发展趋势却不能通过降低房价来完成,相反,借贷成本的加大反而会进一步促使房价的上升。
三、新一轮加息对房地产市场的影响抑或加大
以上众多专家和学者的观点在一定程度上有着深刻的道理,但是随着2010年我国中央政府对房地产业调控力度的加大,房地产业中的行政力量越来越超过市场自身力量的情况下,楼市不为加息所撼动的状况或者会发生改变。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为:“2010年是一分水岭,2010年之前房地产是以市场经济为主,2010年之后发地产是以行政的力量为主,主导的力量发生了变化。”本文很赞同潘总的观点。2010年,是“十二五”规划制定的一年,在这一年中,中央政府先后推出限价、限购和保障性住房建设等措施,对房地产市场实施了大量的行政干预,那么今年(2011年)年初直到现在,好多一线城市房价回落的事实见证了行政干预的作用。尤其是2月、4月央行再次加息之后,房地产市场上的参与者会形成强烈的心理预期,对未来房地产业失去稳定的信心,从而会带来观望状态的持续,以及房地产业更大的调整。
1、加息对于房地产开发商来说,意味着资金负担的进一步加大。在当前保障性住房建设的巨大冲击下,房地产开发商已经开始担心住房需求市场,这个时候央行进一步加息无疑是“雪上加霜”,开发商的资金负担更加严重,因此,大批开发商纷纷寻求其他出路以转移资金风险。如,目前有很多一线城市的房地产商开始将目光转向获利机会较多的商业地产,而二线、三线城市的房地产商也开始将投资的触角转移到旅游产业或者别的产业上去。
2、加息对于投资者和购买人群来说,其交易费用进一步增大。美国的次贷危机告诉人们,加息的持续最终会导致那些贷款买房者无力承担高涨的利息负担。房贷违约现象的增加会通过证券化机制传导到整个金融资本市场[2]。与美国的情况有所不同,我国的证券市场相对还不够发达,金融机构的买房贷款更是存在着很大程度的政府干预,但是应该看到,投资者与购买者面临的交易费用中,利息的增加“贡献”很大,完成一项交易要花费的成本加大,并且还有进一步加大的可能,在这种接近稳定的加息的心理预期下,投资者与购房者定会三思而后行,因此住房供应市场需求将会由热转冷,此外,保障性住房建设的逐步向前推进,也会让公众重拾对政府的信心,房地产市场的竞争将越来越激烈。
 
参考文献:
[1]董萌.央行加息对我国经济的影响[J].合作经济与科技.2008(8).
[2]皱毅.央行加息促房地产业调整[J].业界.2007(6).
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