罗 翀

                                   武汉地产开发投资集团有限公司   湖北武汉 430022

摘要：随着社会经济的发展和商业经济的不断繁荣，我国商业地产行业得到了快速发展，市场竞争也日益激烈。对于商业地产项目来说，如何提高自身核心竞争力是立足于市场竞争并取得长远发展的重要问题。在价值链理论背景下，商业地产核心竞争力的构建是贯穿于企业整个经营活动过程的。企业必须在对商业地产实际情况进行准确掌握的基础上，对企业从招商及项目研发一直到项目资源整合全过程加强建设，提高自身核心竞争力，为企业在日益激烈的市场竞争中实现长远发展打下坚定基础。

关键词：价值链理论；商业地产；核心竞争力

商业地产的主要功能是用作商业用途，是和以居住功能为核心的住宅地产、以工业生产功能为核心的工业地产相区别的一个概念。从广义上来看，商业地产是指作为各种经营用途的地产形式，主要包括休闲、各种零售、娱乐、批发和餐饮等。随着我国商业经济的不断繁荣与商务办公规模、数量的不断扩大、增多，我国的商业地产开发一直是行业内的热点，很多房地产开发企业不断投入其中，致使这一市场竞争更加剧烈。在这样的背景下，商业地产企业不断提高自身核心竞争力就成为了企业发展中的必然要求。

1.价值链理论概述

    价值链理论是迈克尔·波特于1985年提出。在波特看来，每个企业的种种活动都可归结为设计、生产、销售、运送和对其他产品加以辅助的全过程。这些活动可用一个价值链表明。企业是经过一系列活动创造其价值，这些活动可分为基本活动与支持性活动。基本活动包括企业的生产与销售，进料、发货、售后服务及后勤，而支持性活动包括采购、研究、财务、开发、计划与人事等。

   价值链存在于企业经营活动全过程中。如在企业和上下游企业之间有外部价值链，在企业内部不同组织单元间有企业内部价值链。价值链中每一个价值环节都对企业最终实现的价值具有重大影响。

2.在商业地产中的价值链理论

    商业地产的两大要素分别是地产与商业。商业地产价值链涉及到的价值根据参与进来的人员不同，可分为开发商价值、投资者价值、运营商价值、经营者价值与消费者价值。在展开商业运营过程中，企业应当把握消费者价值这一核心内容，在地产开发中把握开发商的主体地位，坚持商业地产价值链应从消费者价值角度出发，对各价值环节的利益诉求差异进行分析，发挥开发商的主导作用，使参与进来的各方获益。

3.在商业价值核心竞争力建设中价值链理论的作用

核心竞争力是决定企业长期发展及发展空间的重要因素。根据麦肯锡公司的观点，核心竞争力指的是在某一组织内部，不同技能与知识之间具有互补性，这些知识与技能的结合可使企业内部的多项业务或某项业务在竞争领域内达到一流水平，同时展现出明显优势的能力。

企业核心竞争力与价值链之间具有极为密切的联系，价值链是在企业的研发与设计、生产及销售、售后服务等一系列活动中进行价值创造与分配，而核心竞争力是在价值活动每个环节或几个核心环节中存在的，是企业在这些方面领先于其他企业的优势。企业可在价值活动各环节中将核心竞争力加以发挥，使企业在市场竞争中获得竞争优势，实现超额利润。

4.在价值链理论背景下商业地产核心竞争力的实现

在价值链理论背景下实现商业地产核心竞争力，需要从整个价值链中出发，结合企业生产与经营实际情况，从资本运作、资源整合、项目研发、项目招商与运营等方面入手，实现商业地产核心竞争力的提高。

4.1资本运作

    从价值链理论分析，不管是对于经营者、投资者还是对于开发商来说，充足的资金都是保证商业地产开发建设的基础力量。在商业项目开发中，往往需要较大投资，回收投资的期限较长，如果资本运作中出现问题，不仅会对在建项目造成严重阻碍，同时也会对企业的资金循环造成影响。只有先将资金问题有效解决，才可将商业地产在运营管理与整体招商中存在的问题有效解决，实现其资产价值的最大化。

4.2资源整合

    通过对商业地产价值链的分析可知，消费者面对的只是一个资源整合的最终结果，而开发企业是对各类资源进行整合的主体。在价值链中开发商具有主导作用，企业的核心竞争力可通过价值链各环节中的资源整合能力加以体现。如果开发企业对生产活动、社会关系与资源缺乏整合与重视，即使在一些特定条件下获得了短暂成功，但其长远发展依然缺乏必要保障。

4.3项目研发

   商业地产的项目研发与设计能力是其核心竞争力的重要体现，其研发水平对自身竞争力与发展具有决定性作用。企业的这一能力主要在企业对市场展开调研、策划项目、对建筑和商业进行设计等价值环节得到体现。在对项目开发之前，开发商就应展开相关的商业调研，进行合理定位与科学选址，根据业态与空间组合需要展开建筑设计，实现地产项目的差异化。

4.4项目招商

    在开发项目中引入有竞争力的商品和商家，是商业地产企业在开发过程需要慎重对待的问题。一般情况下，在项目运作前开发商就应对合作伙伴的选取进行思考，对给予对方的利益与价值最大化的实现等问题展开系统筹划，构建一整套方案。在招商过程中应按照主力商家、特色商家的顺序展开招商工作，为项目正常运营打下坚实基础。

4.5商业运营

在商业地产中，商业运营属于核心内容，同时也是企业从资本中获取收益、回报的来源。如果缺少商业运营，企业的利益将难以实现。在商业运营中，需要对开发商、开发商委托的运营管理方、投资方和经营者各方的智慧与力量加以融合，坚持消费者价值的导向作用，对后期运营中的相关需要进行考虑，坚持持续经营规律的标准，对企业内外资源进行有效整合，树立自身独特品牌，对租户与运营项目进行及时调整，以满足市场发展的需求。

参考文献：

[1]张勇强.基于博弈论的商业地产价值链研究[J].金融经济，2011,14（9）：42-43.