一、非标商业崛起：从 “千店一面” 到 “千城千面”

在消费升级与商业迭代的浪潮中，非标商业异军突起，成为商业领域的热门话题。它打破传统商业的标准化枷锁，以独特的空间形态、多元的业态组合和鲜明的文化特色，为消费者带来全新的体验，也为城市商业格局注入了新的活力。

（一）跳出 “盒子”：从物理空间到消费体验的双重重构

区别于传统商场的标准化 “盒子” 形态，非标商业以废旧厂房（如重庆鹅岭二厂）、历史街区（如广州永庆坊）、特色建筑（如重庆防空洞火锅店）为载体，打破空间限制，融合艺术展览、主题餐饮、文创零售等多元业态，打造 “可逛、可玩、可社交” 的沉浸式场景。

重庆鹅岭二厂，前身是民国时期的中央银行印钞厂，后成为重庆印制二厂。随着时代变迁，工厂停产，建筑闲置。经过改造，鹅岭二厂保留了老厂房的建筑风貌和工业遗迹，将其转变为集文化创意、艺术设计、餐饮娱乐等为一体的文创公园。涂鸦墙、复古的旧机器、错落的楼梯与现代的咖啡店、文创店、艺术工作室相互交织，吸引了众多年轻人前来打卡，成为重庆的文化新地标 。在这里，消费者不仅能购物消费，还能漫步其中感受历史与现代的碰撞，参与艺术展览、手工制作等活动，获得全方位的体验。

上海鸿寿坊保留里弄巷弄肌理，将百年历史建筑转化为 “15 分钟生活圈”，实现烟火气与精致体验的共生。鸿寿坊始建于 1933 年，最初是一处里弄，后历经改建。瑞安房地产接手后，采用 “原址保护、整体复建、构件再利用” 的原则，还原了鱼骨状肌理与石库门里弄结构，大面积利用旧砖，打造出开合有致的里弄商业空间。主入口处的艺术装置《上海点心》，以油条为灵感，展现上海市民生活特色；连廊内的《金色拱廊》装置，以螃蟹蒸笼为原型，留存上海的烟火气。“食集” 则集结了 30 多个美食品牌，有便民惠民生鲜店、各地老字号、品质网红与口碑名店等，主打用美食链接社区邻里关系 。周边居民在这里既能享受买菜、吃饭的便利，又能在充满历史韵味的环境中休闲社交，体验到传统与现代交融的生活方式。

（二）在地化突围：文化肌理与商业逻辑的化学反应

成功的非标商业深谙 “在地性” 核心 —— 解构城市文化基因（如山城梯坎、老街区故事），嫁接当代消费需求。

重庆十八梯以 “四夜狂欢” 概念激活老街，保留了山城形态与空间特色，并与当代潮流文化有效融合，以人文历史为基底，创造性提出集成了夜景、夜市、夜游、夜玩的 “四夜狂欢” 概念。游客可以在夜晚漫步青石板路，欣赏山城独特的夜景，品尝各类特色小吃，体验传统与现代相结合的娱乐活动，充分享受有滋有味的山城夜生活，让十八梯成为展现重庆文化与城市魅力的窗口。

成都 Regular 源野改造社区菜市场为艺术空间，保留市井烟火气的同时植入策展型零售。这里没有传统商场的规整布局，取而代之的是错落有致的建筑和充满创意的店铺。在保留菜市场原有功能的基础上，引入了众多小众设计师品牌、特色餐饮和艺术展览空间。消费者在这里既能感受到传统菜市场的热闹与生活气息，又能体验到时尚、艺术的消费氛围，实现了传统与现代、生活与艺术的完美融合，让商业成为城市记忆的 “活载体”。

二、三大动因驱动：非标商业为何成为消费新引擎

（一）消费升级：Z 世代催生 “体验经济” 新需求

随着 Z 世代逐渐成为消费主力军，消费市场的需求结构发生了显著变化。这一出生于 1995 - 2009 年的年轻群体，约占中国总人口的 16% - 18%，规模达 2.6 - 2.8 亿人 。他们成长于经济高速发展、互联网全面普及的时代，数字素养极高，消费心理动因以悦己、兴趣驱动、情绪价值和圈层认同为核心 。

Z 世代不再满足于传统商业提供的单纯购物功能，他们更追求消费过程中的情绪价值与社交属性，愿意为独特的体验和个性化的服务买单。相关数据显示，2023 年中国 Z 世代的年消费总额达 4 - 5 万亿元，占全国消费市场 40%，预计到 2035 年，Z 世代整体消费规模将增长至 16 万亿元，成为未来消费市场增长的核心部分 。

在这样的消费趋势下，非标商业顺势崛起，为 Z 世代提供了他们所追求的 “体验经济” 新场景。以上海现所为例，这个由老厂房改建而成的创意街区，总面积约 7000 平方，集办公、商店、餐饮于一体，涵盖了近 50 个创意生活方式品牌，从建筑设计、时尚艺术到户外美学 。现所通过主理人孵化计划，挖掘社区 KOL（退休教师 / 才艺达人 / 拥有特别技能的人），经培训认证成为签约主理人，让商户深度参与到内容共创中。在这里，“买手店 + 独立品牌 + 主题活动” 的社群生态已然形成，不同品牌之间的客群高度重合，消费者可以一站式打卡自己感兴趣的品牌，各品牌之间也更容易碰撞出合作与跨界的火花。中庭放置着休闲椅和长凳，顶部天窗引入自然光线，模糊了室内与室外的边界，行人漫步其中，既享有宽敞的活动空间，又能顺着路线慢慢逛，每个品牌都自然地进入行人的视野里，人们在这里交流、互动，形成了一个充满活力的社交空间。

同样，重庆民主村社区也抓住了年轻人的消费心理，引入 300 多家主理人小店。这个曾经的老旧社区，如今充满了文艺气息，咖啡香与五金店并存，理发店和古着店相邻，形成了一种独特的混搭风格。社区内还经常举办各种主题活动，如艺术展览、手工市集等，吸引了众多年轻人前来。在这里，消费者不仅能购买到心仪的商品，品尝到特色美食，还能参与到各种活动中，结交志同道合的朋友，满足了他们对 “独特体验” 和社交的追逐。

（二）城市更新：存量空间激活的 “破题之道”

随着我国城镇化率超 67%，城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期 。据不完全统计，全国目前有超 2600 个老厂区、老街区等待改造升级，城市更新成为解决城市发展问题、提升城市品质的关键举措。

在城市更新的进程中，非标商业成为了激活存量空间的 “破题之道”。它以较低的成本对老旧建筑进行改造利用，在保留城市历史文化风貌的同时，注入新的商业活力，实现了 “旧空间” 与 “新消费” 的嫁接。

北京首创・郎园 Station 便是一个成功的案例。它的前身是建于上世纪 60 年代的北京纺织仓库，曾是北京纺织工业系统的主要仓储基地 。改造过程中，首创・郎园 Station 遵循 “新旧共生” 的理念，完整保留了 30 座仓库的红砖建筑基本格局，以及 2.23 公里别具特色的专用铁路，原有的火车站台、库房红砖墙、山形屋脊、瞭望塔、避雷针、加油站等工业符号和文化记忆都被原汁原味地保留下来 。在此基础上，引入了文化创意、餐饮、零售等多元业态，将其打造成集文化、餐饮与购物于一体的新型城市空间 。如今，这里不仅是文艺青年的聚集地，还吸引了众多影视后期制作、影视投资、策划、出品、宣发等全链条企业进驻，成为了北京的文创地标。2025 年春天，园区迎来开业以来客流新高，单日客流最高达 4.5 万人，成为激发消费新活力的重要空间 。

南京紫金・钟爱里则以骑行主题激活紫金山麓空间。它利用原有的老旧厂房和闲置空地，打造了集骑行驿站、自行车博物馆、特色餐饮、文创零售等为一体的非标商业项目。这里不仅有专业的骑行道和相关设施，还会定期举办骑行活动、自行车文化展览等，吸引了大量骑行爱好者和游客前来。通过这种方式，紫金・钟爱里不仅盘活了存量空间，还为城市增添了新的文化休闲场所，实现了城市更新与商业发展的双赢。

这种非标商业改造模式，既降低了城市更新的开发成本，又延续了城市的文脉，成为政策支持的 “城市微更新” 典型路径。自然资源部也提出从规划提升资源资产价值、零星用地整合、容积率奖励和土地复合利用等四个方面，激活存量空间，解决地方在推进城市更新时的用地问题，为非标商业的发展提供了有力的政策保障。

（三）政策东风：从 “野蛮生长” 到 “有序创新”

非标商业的蓬勃发展，离不开政策的引导与支持。各地政府敏锐地捕捉到非标商业在促进消费、推动城市更新等方面的潜力，纷纷出台相关政策，为非标商业的发展留出 “弹性空间”，推动其从 “野蛮生长” 走向 “有序创新”。

广州永庆坊在改造过程中，制定了 “微改造” 技术标准，通过 “绣花式” 的改造方式，在保留历史建筑和街巷肌理的基础上，引入新业态，实现了传统文化与现代商业的有机融合 。这种改造模式既保护了城市的历史文化遗产，又提升了区域的商业价值，成为城市更新的典范。同时，政府通过政策引导，吸引了众多优质商户和品牌入驻，形成了良好的商业生态。

贵阳阿云朵仓则试点 “小而美” 沉浸式剧场，利用闲置的仓库空间，打造了具有特色的文化演艺场所 。政府在场地租赁、税收优惠、项目扶持等方面给予政策支持，鼓励文化创意企业和团队入驻，推动了当地文化产业的发展，也为非标商业的业态创新提供了新的思路。

重庆出台政策鼓励利用防空洞、天台等特色空间发展商业。例如，一些防空洞被改造成火锅店、酒吧、书店等，独特的空间环境吸引了大量消费者 。政府通过简化审批流程、提供资金补贴等方式，引导社会资本参与，让这些特色空间焕发出新的商业活力，形成了 “政府引导 — 市场创新 — 文化赋能” 的良性循环。

这些政策的出台，不仅为非标商业的发展提供了保障，也促进了非标商业的规范化、可持续发展，使其在城市经济发展中发挥更大的作用。

三、标杆案例解码：非标商业的创新 “方法论”

（一）空间叙事型：用场景讲好城市故事

空间叙事型非标商业以独特的建筑空间为载体，通过场景营造讲述城市故事，让消费者在空间漫步中感受城市文化的魅力。

重庆金山意库是将工业厂房改造为 “艺术 + 生活” 复合体的成功典范。其前身是金山工业园，2016 年开始改造，历时四年完成。园区保留了青灰色与白色的工业建筑基调，呈现出极简主义的时尚感与高级品味 。露天雕塑与青灰色建筑相互映衬，工业风与艺术氛围相得益彰。这里定期举办设计节、创意市集等活动，如 “两江创意活动月”“金山意库青年节” 等文化 IP 活动 。每逢活动，园区内人头攒动，艺术爱好者们穿梭于各个摊位和展览之间，交流着对艺术和生活的见解；年轻家庭带着孩子在园区内游玩，孩子们被新奇的艺术装置和创意手工吸引，欢声笑语回荡在园区。在这里，艺术不再是高高在上的存在，而是融入到日常生活的点滴之中，成为人们生活的一部分，让 “高冷美学” 与 “烟火气” 完美结合。

上海张园则是保护性修复百年石库门，打造 “历史建筑里的时尚秀场”。张园位于上海市静安区南京西路风貌保护区核心位置，拥有上海现存规模最大、保存最完整的石库门建筑群 。在改造过程中，遵循 “修旧如旧” 的理念，保留了清水红砖、乌漆木门、石砌门框等石库门建筑的原汁原味 。同时，引入众多首店、高定品牌以及沉浸式展览，如法国高端护肤品牌 “伊菲丹” 的亚洲首家城堡店在此落户 。漫步在张园，仿佛穿越回老上海，弄堂里的故事在耳边回响；走进品牌店铺，又能感受到国际潮流的气息扑面而来。这里常常举办时尚秀、新品发布会等活动，将 “老上海风情” 与 “国际潮流” 无缝对接，成为上海时尚文化的新地标。

（二）社群运营型：主理人经济激活 “圈层消费”

社群运营型非标商业聚焦主理人经济，通过打造特色店铺和举办主题活动，吸引特定圈层的消费者，形成 “圈层消费”。

宁波 DEMOHOOD 是聚焦 “小而美” 主理人店铺的代表。它的前身是宁波白天鹅毛巾厂，改造后成为一个占地 12 亩、约 6450㎡的开放式文创商业组团 。这里汇聚了 50 + 独立品牌，涵盖咖啡、手作、设计师服饰等多个领域 。在空间设计上独具匠心，做到了 “首层有花园，二层有露台”，以 “留白式” 设计营造出探索感 。走进 DEMOHOOD，就像走进了一个充满惊喜的宝藏世界。首层的咖啡馆飘出阵阵咖啡香，人们坐在花园里，享受着悠闲的时光；手作店里，主理人专注地制作着各种手工艺品，顾客们饶有兴趣地观看，不时与主理人交流心得；二层的设计师服饰工作室里，陈列着独特的设计作品，吸引着追求个性的消费者前来挑选。这里还经常举办各类主题活动，如艺术展览、手工体验课等，让消费者在购物的同时，还能参与到各种有趣的活动中，结交志同道合的朋友，成为本地青年的 “理想生活实验场”。

成都东郊记忆以 “音乐 + 工业” 为主题，成功聚集了 Livehouse、唱片店、音乐人工作室等音乐相关业态 。这里的建筑保留了红光电子管厂的工业遗迹，如火车头、老厂房等，同时注入现代音乐文化内容 。每年举办超过 2500 场活动，包括各类音乐节、演唱会、音乐比赛等 。在音乐节期间，来自全国各地的音乐爱好者汇聚于此，他们跟着音乐的节奏尽情摇摆，呐喊欢呼，现场气氛热烈非凡。这里不仅是音乐的舞台，也是粉丝们交流互动的平台，形成了 “粉丝经济 + 文化体验” 闭环，年客流量超 500 万人次，成为成都的文化新名片。

（三）功能跨界型：打破业态边界的 “混搭哲学”

功能跨界型非标商业打破传统业态边界，将多种功能融合在一个空间内，实现 “1+1>2” 的效果。

北京南阳・共享际将闲置剧场改造为 “办公 + 商业 + 社交” 复合空间。底层是充满文艺气息的咖啡馆、时尚的买手店；二层为联合办公区，开放式的办公环境和共享的设施，为创业者和自由职业者提供了便捷的工作空间；屋顶则设有露天剧场，举办各类演出、活动 。在这里，人们可以在早上来到咖啡馆，享受一杯香醇的咖啡，开启美好的一天；上午在联合办公区专注工作，与其他创业者交流合作；中午在买手店逛逛，挑选心仪的商品；晚上来到露天剧场，欣赏精彩的演出，放松身心，实现了 “工作 — 消费 — 娱乐” 场景的无缝切换，为人们提供了一种全新的生活方式。

福州榕发・悦动广场定位 “运动主题娱乐公园”，地上是 2.6 万平方米体育广场，设有篮球场、滑板区等运动场地 ；地下引入运动装备店、轻食餐吧等商业业态 。通过 “运动积分兑换消费权益” 模式，吸引消费者积极参与运动 。在体育广场上，年轻人在篮球场上尽情挥洒汗水，滑板爱好者们展示着炫酷的技巧；运动结束后，人们来到地下的运动装备店，挑选适合自己的装备，再到轻食餐吧品尝健康美味的食物。这种将运动与商业相结合的模式，构建了 “健康生活生态圈”，满足了人们对于健康生活的追求。

四、挑战与破局：从 “网红” 到 “长红” 的必经之路

（一）文化门：拒绝 “符号化消费”，深耕在地价值

部分项目因过度商业化消解本土性，如某老街改造沦为 “网红模板”，复购率低迷。破局关键在于 “文化解码”：重庆鲁祖庙保留百年药铺、老茶馆，引入港式茶餐厅时融入山城吊脚楼元素，让 “新旧共生” 成为核心吸引力。

鲁祖庙传统风貌区始建于 1911 年，由大同路、民生路、石灰市街、民权路四条道路围合而成，这里曾是老重庆最繁华的街道之一，被誉为城市文化 “活的记忆” 。在改造过程中，鲁祖庙保留了 12 处风貌建筑、3 处历史建筑和 3 处文物建筑，还保留了原有的街巷、台阶和大树 。同时，深入挖掘其历史文化底蕴，曾经这里是 20 多家大型书店云集的 “书市一条街”，抗战时期，世界书局重庆分局就位于鲁祖庙，是当时重庆最大的图书公司和文化场所之一，文化底蕴深厚 。如今，这里不仅有咖啡、奶茶、品牌书店等时尚新潮的店铺，还保留了鲜花销售、农贸市场、粮油副食店等满足本地居民日常生活所需的业态 。在引入新的商业业态时，鲁祖庙注重与本地文化的融合，例如港式茶餐厅融入山城吊脚楼元素，使其在保留传统韵味的同时，又充满了时尚与创新的气息，让游客在品尝美食的同时，也能感受到独特的地域文化魅力，实现了历史文化与现代商业的完美融合，避免了 “符号化消费”，真正做到了让文化成为商业的灵魂。

（二）运营门：从 “房东思维” 到 “共创生态”

传统租赁模式难持续，上海现所、杭州天目里等项目通过 “主理人孵化 — 品牌共创 — 活动策划” 全链条运营，为商户提供流量扶持、创意指导，形成 “商业体 + 商户 + 消费者” 的共生关系，提升用户粘性。

上海现所通过主理人孵化计划，挖掘社区 KOL（退休教师 / 才艺达人 / 拥有特别技能的人），经培训认证成为签约主理人，让商户深度参与到内容共创中 。现所还为商户提供流量扶持，利用社交媒体、线下活动等多种渠道，为商户进行宣传推广，提高商户的知名度和曝光度 。在创意指导方面，现所会定期组织培训和交流活动，邀请行业专家和成功的创业者分享经验和见解，帮助商户提升创意和经营水平 。通过这些举措，现所形成了 “买手店 + 独立品牌 + 主题活动” 的社群生态，不同品牌之间的客群高度重合，消费者可以一站式打卡自己感兴趣的品牌，各品牌之间也更容易碰撞出合作与跨界的火花 。在这里，商业体、商户和消费者紧密相连，形成了一个互利共赢的共生关系，提升了用户的粘性和忠诚度。

杭州天目里总建筑面积约为 23 万平方米，涵盖了办公、艺术馆、艺术中心、秀场、设计酒店及艺术商业等多种功能 。天目里积极招揽美术馆、博物馆等运营团队，每个星期都有不同的社群活动，比如每年中国美院毕业生设计展览、多抓鱼二手物品售卖、各种市集、观影等活动 。这些活动不仅丰富了市民的文化生活，也提升了园区的知名度和影响力，为商户带来了持续的人流和商机 。同时，天目里注重与商户的合作，为商户提供良好的经营环境和支持，共同打造多元化的业态组合，满足消费者的不同需求，形成了良好的商业生态。

（三）政策门：平衡商业效益与公共价值

城市更新中需预留 “弹性空间”：广州规定历史街区改造中必须保留 30% 以上原生业态，成都出台《非标商业空间规划指引》，明确容积率、文化保护红线，避免 “千城一面” 与过度开发。

广州在历史街区改造中，制定了严格的政策规定，要求必须保留 30% 以上的原生业态 。以永庆坊为例，在改造过程中，遵循 “微改造” 的理念，采用 “绣花式” 的改造方式，保留了大量的传统建筑和街巷肌理，同时引入了新业态，实现了传统文化与现代商业的有机融合 。通过保留原生业态，永庆坊保留了原有的生活气息和文化氛围，让居民和游客能够感受到老广州的韵味 。同时，新引入的业态也为街区注入了新的活力，吸引了更多的游客和消费者，实现了商业效益与公共价值的平衡。

成都出台的《非标商业空间规划指引》，明确了容积率、文化保护红线等指标 。在城市更新过程中，严格按照规划指引进行建设和改造，避免了过度开发和 “千城一面” 的现象 。例如，在一些历史文化街区的改造中，通过控制容积率，保持了街区的原有尺度和风貌；明确文化保护红线，确保了历史文化遗产得到有效保护 。同时，鼓励在符合规划的前提下，进行创新和探索，发展具有特色的非标商业，为城市商业发展注入新的活力，实现了城市更新与商业发展的良性互动。

五、未来展望：非标商业的 “破圈” 与 “深耕”

随着消费个性化、城市更新深化，非标商业将呈现三大趋势：1. 小而美：5 万平方米以下的精致项目成主流，如深圳南头古城 “街区式商业”，灵活适配社区与景区；

2. 全融合：文旅、体育、科技深度跨界，如南京骑行主题街区、重庆 “高空咖啡 + 夜景经济”；

3. 可持续：从 “流量收割” 转向 “价值沉淀”，通过文化 IP 运营（如老字号创新、非遗活化）实现长期生命力。当防空洞里的火锅不再只是猎奇，当老厂房的咖啡香融入社区日常，非标商业正重新定义城市消费的温度 —— 它不仅是商业形态的创新，更是人与城市、传统与现代对话的新范式。在摆脱 “复制粘贴” 的路上，非标商业的终极命题，是如何在商业效益与文化价值间找到动态平衡，让 “新宠” 变 “长红”。