在商业地产领域风云激荡之际，两起标志性事件正深刻重塑着行业版图。深圳皇庭广场——这座素有深圳CBD“钻石之心”美誉的商业标杆，于9月10日在京东资产交易平台遭遇司法拍卖。该物业评估值约43.61亿元，起拍价设定为30.53亿元，虽吸引逾4.6万人次围观，却因无人应价而流拍。最终在10月，法院裁定以30.53亿元价格抵偿债务，完成权属变更。追溯其根源，此次易主源于九年前一笔高达30亿元的借款纠纷，折射出皇庭国际长期面临的债务困局。

与此同时，天津河北区的原天乐商城迎来转机。在市区两级商务部门的推动下，产权方携手上海盈石展开合作，斥资4亿元启动改造工程。作为拥有南京牛首山、济南古城等成功开发经验的专业运营商，盈石集团将战略目光投向此处。项目精准定位城市青年与游客群体，规划引入潮流零售及时尚运动品牌，并计划定期举办艺术展览与时尚市集活动。目前项目已进入内部装修阶段，招商工作同步推进，预计未来将吸纳300余家商户入驻，当前招商入住率已突破50%，拟定于明年正式开业。

这两例“易主”与“改造”案例看似独立，实则共同映射出商业地产行业正在经历的深刻转型——围绕困境项目的“资产外科手术”悄然兴起。在经济环境变迁、消费模式迭代及债务压力等多重因素冲击下，昔日辉煌的商业体陷入低谷；而专业机构的介入，正通过资产重组、业态革新与运营升级等手段，激活这些项目的深层价值。

皇庭广场：从巅峰到重生的蜕变之路

昔日荣光：深圳商业核心地标

皇庭广场曾稳居深圳商业地产第一梯队，雄踞福田CBD核心区位，北邻市民中心，南接会展中心，坐拥地铁1、4号线双轨交汇的交通优势。项目总占地4.23万平方米，总建筑面积达13.8万平方米，构建了集餐饮、购物、娱乐、休闲于一体的高端综合体。开业初期，其以“奢侈品+高端餐饮”为特色定位，汇聚国际一线品牌旗舰店与次主力店，由国际知名设计团队操刀的空间布局更彰显奢华格调，迅速成为城市消费热点。2021年数据显示，该商场年度销售额突破28亿元，日均客流量超5万人次，堪称深圳商圈的“顶流”，既是本地居民的首选目的地，也是外地游客必访打卡地。

债务危机：被迫易主的现实困境

然而好景不长，随着房地产调控政策持续收紧，皇庭国际资金链承压加剧。2016年，旗下全资子公司深圳融发投资以皇庭广场及土地使用权为抵押，向中信信托获取30亿元贷款，约定还款期至2021年3月30日。初期依托商场稳定运营尚能维持偿付，但至债务到期时，行业已步入寒冬。融发投资仅偿还2.5亿元后无力继续履约，引发中信信托诉讼维权。此后虽多次尝试资产转让与债务重组均告失败，直至2024年7月，中信信托将债权转让予光耀夏岚（深圳）投资有限公司。同年9月司法拍卖流拍后，10月8日法院终审裁定以30.53亿元抵债，皇庭广场就此易主。相较2024年底57.498亿元的评估值，实际成交价近乎腰斩，凸显债务重压下的无奈选择。

新生机遇：新东家的战略布局

接手方光耀夏岚背后站着深耕不良资产领域的东方资产管理公司，惯用“低买高卖”策略。其看中皇庭广场的核心区位与规模优势，计划实施系统性改造。预期将优化业态结构，增加体验式消费占比，如融入文化、艺术元素打造特色场景；同时引入专业团队提升服务品质与运营效率。伴随深圳消费市场复苏趋势，新主有望借势重启这一地标的商业活力，使其重返城市商业核心舞台。

盈石改造旧商城：存量盘活的实践样本

旧城困境：资源错配的典型症结

原天乐商城坐落于天津“天津之眼”商圈黄金地段，毗邻三岔河口、大悲院等文旅地标，本应享受充足客流红利。但在盈石介入前，其主营中老年服装批发等传统业态，模式陈旧单一，难以满足现代消费需求。面对新兴综合体的竞争冲击，商城招商困难、客流稀少，老旧设施与落后动线加剧边缘化趋势，陷入经营僵局。

改造蓝图：精准定位与场景重构

盈石集团投入4亿元实施全面焕新：目标客群锁定年轻消费者与游客，引入潮牌零售、运动品牌等新鲜血液；策划周期性艺术展与市集活动，构建文商旅融合生态。空间设计上创新打造海河观景台、慢闪市集、屋顶花园等特色场景，其中开放式空中平台与“天津之眼”形成互动景观，中庭绿植景观营造舒适环境，非遗老字号集合店展现地域文化魅力。屋顶酒吧更延伸了夜间经济链条，丰富消费时段选择。

实施进展：阶段性成果与潜在挑战

目前项目已完成主体结构改造，进入精装阶段，招商进度过半。已签约MINISO IP旗舰店、Peets咖啡等五十余个品牌，其中超30%为天津首店。但后续仍需应对多重考验：如何在保证工期质量的前提下完成复杂装修？如何持续吸引优质品牌入驻并确保经营成效？以及如何实现与周边文旅资源的协同发展？这些课题都将检验改造方案的实际效能。

“资产外科手术”的行业逻辑与影响

价值发现：困境资产的重生密码

该模式本质是对存量物业的价值再挖掘。许多陷入困境的商业体虽运营乏力，但其区位价值、硬件条件仍具潜力。如皇庭广场的核心地段优势未变，原天乐商城的文旅资源禀赋犹存。通过专业机构介入，重新匹配市场需求与物理空间：调整业态结构替代过时模式，优化运营管理提升效率，从而实现价值修复。这种精准施策远比新建项目更具性价比优势。

行业变革：加速洗牌与专业分化

此模式正在改写行业游戏规则：一方面加速淘汰缺乏运营能力的业主，推动资源向专业机构集中；另一方面倒逼企业重视精细化运营，催生专注于资产处置与运营管理的新物种。市场呈现两极分化趋势——具备现代化运营基因的企业通过并购扩张做大做强，传统粗放经营者则面临生存危机。行业整体从规模崇拜转向价值深耕。

未来展望：机遇与风险并存

价值洼地的投资机遇

对投资者而言，低价收购优质物业蕴含巨大增值空间。典型案例显示，通过有效运营可实现租金收益与资产双重增长。皇庭广场的新主若能成功盘活资产，将获得可观回报。这要求投资者兼具资本实力与产业洞察能力。

创新运营的实践舞台

对运营商来说，困境项目提供试验田。盈石对原天乐商城的改造证明，打破常规思维引入新业态、新场景，可创造差异化竞争力。关键在于准确把握消费趋势变化，构建独特的体验式商业模式。

风险管控的现实挑战

但机遇始终伴随风险：巨额资金投入考验融资能力；市场波动可能导致招商不及预期；政策变动或突发事件都可能影响项目进程。尤其在经济不确定性增强的背景下，更需要审慎评估风险承受能力，制定灵活应对策略。

结语：破茧重生的行业启示

“资产外科手术”为困境商业体开辟了新生通道，既是单个项目的救赎之路，更是行业转型升级的重要抓手。皇庭广场能否在新主引领下重拾辉煌？盈石改造的原天乐商城会否成为天津新地标？这些问题的答案，不仅关乎具体项目的成败，更将验证这一模式在商业地产转型期的普适价值。随着更多案例涌现，我们期待见证行业在存量时代探索出的创新发展路径，为城市更新注入持久活力。