杨晓娜 北京工商大学 北京 100048
摘要：城市大开发出现了社区大型化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。大型社区的零售市场已分流部分城市中心商业，大型社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求。社区商业逐步由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务。本文探讨了现阶段我国城市大型社区商业模式的内涵、特征和应用实践，对主要的四种模式类型进行了说明。
关键词：社区商业；大型社区；社区商业模式
一、相关概念概述
1、大型社区概念
社区是指社会的一个区域,1887年由德国社会学家滕尼斯最早提出,一般认为社区是在一定地域范围内,由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境,共同的文化背景和生活方式,共同的利益和需求的社会生活共同体。
大型社区是指大规模、公共建设设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上，用地规模60—
2、社区商业概念及特点
社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。
社区商业是一种属地型商业，主要有以下几个特点：第一，所辐射的消费半径相对有限，一般不会造成大范围人流。第二，服务对象以社区内以及周边社区居民为主，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等综合需要。第三，便民、利民为经营宗旨，服务具有经常性、便利性。
二、大型社区的特征
1、大型社区的物理特征
大型社区具有以下物理特征：规模大，主要包括占地面积、总建筑面积、总户数、人口数量等指标，占地在1000亩以上，人口一般在30000人以上；配套齐全，主要包括商业配套和生活配套，商业配套包括银行、休闲中心、培训中心等，生活配套包括学校、社区健康服务中心、邮局、社区广场等；区域位置一般位于城市边缘处的开发区域。
2、大型社区的消费特征
经济体量庞大：大型社区规模大，人口多，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；业态种类齐全：大型社区为了能够给社区居民提供一站式服务，引进的业态往往超越如便利店、食杂店、维修店、洗染店等10多种常规业态，达到30多种甚至是40种以上——其中涉及到社区配套业态，如大型足浴、美容、健身中心、茶馆等，还有社区型百货业态，如服装店、鞋包店、手机店、珠宝店等等；大型社区对健康、休闲、文化娱乐有着大量的需求：由于大型社区一般较城市商业中心较远，社区居民的非基本生活消费在社区商业中解决，对城市商业中心相关消费有替代作用——包括减肥美容、足浴、咖啡厅等，以及一些满足少儿和成年人的各种培训业态，这些更高层次的消费在居民日常消费的比重日益增大。
3、大型社区商业规划特征
社区商业规划面积大，由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售。开发量大、单铺面积大：大型社区在社区商业规划中，铺位面积大有利于大型商业体入住，以提高租金水平。社区商业集中布局：为了保证住宅区的私密性与品质感，同时又能很好的为社区居民提供便利的商业服务，一些大型社区往往将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰。商用物业一般只租不售：大型社区的开发商为保证品牌形象，提升客户满意度，促进住宅物业销售，一般直接持有商业物业或自主经营。
三、大型社区商业模式
作为直接服务于城市居民日常生活所必需的社区商业形态, 社区商业的消费和服务对象直接联系着广大的社会民众，可以说它与所有民众的日常消费和生活品质息息相关，因此大型社区商业发展模式的定位,应当在合理规划设计的前提下,通过对大型社区特征的分析，综合考虑得出。
(一) 以大型超市为主体的社区商业模式
大型社区一般情况下商业规划面积较大，消费群体强大，且租金成本相较城市中心商业有明显优势，对超市等零售巨头有较强吸引力，一般可以发展以大型超市为主体的一站式商业综合体。一般以家乐福、沃尔玛大型超市为中心，规模达到6000
（二）基于O2O的社区商业模式
随着网络及智能手机的日益普及，我国网民，尤其是移动网民数量呈爆炸式增长，且逐步向高年龄段扩散。这为移动互联网在大型社区商业上发展奠定了顾客基础。社区商业是一种强调区域性的商业模式，具有消费对象和商业关系较为稳定的特点,容易实现和满足居民个性化的消费服务需求，对于O2O电子商务的模式具有天然的适应性。
O2O即Online To Offline，也即将线下商务的机会与互联网结合在了一起，让互联网成为线下交易的前台。这样线下服务就可以用线上来揽客，消费者可以用线上来筛选服务，成交可以在线结算，很快达到规模。对社区商家来说，O2O模式要求消费者网站支付，支付信息会成为商家了解消费者购物信息的渠道，方便商家对消费者购买数据的搜集，进而达成精准营销的目的，更好地维护并拓展客户。通过线上资源增加的顾客并不会给商家带来太多的成本，反而带来更多利润。对社区居民而言，O2O提供丰富、全面、及时的商家折扣信息，能够快捷筛选并订购适宜的商品或服务，且价格实惠。不同类型的商业企业可结合自身经营目标与实力选择不同平台。社区商业企业开展O2O电子商务可选择自建官方商城+实体连锁分支店铺或借助第三方平台等方式，消费者直接向最近门店的网络店铺下单购买，然后线下体验服务。
（三)以标准化经营+物流配送为特征的社区商业发展模式
大型社区商业发展模式的建立,应当发挥有利条件采用现代流通方式,尝试构建节约型循环经济社区商业体系。城市社区商业的商品需求弹性较小、供应总量波动不大、供求关系相对稳定、服务范围和对象较为单一,这些显著的特点有利于社区商业采用针对性强的连锁经营+物流配送等现代商品流通方式，提高社区商业的运行效率和服务品质。
大型社区商业需求的商品和服务品种多样，但是具有很大的共性和集中性，而且多以日用消费品和生鲜农产品等商品为主，所以为了保证日销和生鲜质量，居民所需商品必须及时有效的配送供应，确保满足居民各项消费需求。大型社区商业主要商品构成的市场需求弹性小,相对易于构建社区商品供应链流通渠道。社区商业主要的商品与服务范围大都以食品和基本生活日用品为主,商品品类较为集中、市场需求波动小,决定了社区人口对这种特定商品和服务总需求量的相对稳定性,这有利于构建低成本的商品流通供应渠道。从商业企业发展的角度，社区商业必须由具备大型的连锁配送的零售企业来保障社区商业的正常运行。大型的连锁配送企业通过同时对多个社区甚至某个地区或是城市进行规范的社区商业配送，才能更好地实现节约成本、规模效应，通过对社区商业的配送、兼并、统一科学管理等手段，社区商业可以一步一步发展成为规划、实用、实惠的商品供应体，让居民就近享受到物美价廉的商品和服务，连锁配送的发展模式具有普遍性，是现代社区商业的重要发展模式，同时也是提升社区商业商品和服务品质的重要途径。
（四）开发商自主经营的社区商业模式
随着国内住宅产业的日趋成熟，客户的需求层次也不断提升，有实力的开发商为不断满足客户需求，提升自身品牌价值，为客户提供更加全面的产品和服务，开始培育自有品牌参与社区商业经营。开发商持有商业、自主运营，解决了以往商业产权分散，社区商业变化大的弊端。有实力的开发商可以选择阶段性的持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理，树立社区品质，未来经营良好的优质资产可以创造更多的利润。
参考文献：
[1]葛英.城市社区商业开发模式及规模探析[D].合肥:合肥工业大学建筑与艺术学院,2009.
[2]宋桐庆,朱喜钢,宋伟轩,城市新空间——商业公共空间系统[J].城市规划,2012(5):66—71.
作者简介：杨晓娜（1988-）女，满，河北石家庄人，北京工商大学硕士研究生，企业管理专业，企业战略管理方向。
