摘要：2017 年 7 月，我国发布《企业会计准则第 14 号 —— 收入》（CAS14），在弥补旧收入准则漏洞的同时，实现了与国际收入准则的趋同。房地产行业作为国民经济的重要支柱，具有资金规模大、业务模式不断创新的特点，旧收入准则在会计核算中的局限性日益凸显，而新收入准则的实施为其财务会计工作的变革提供了重要契机。本文结合 CAS14 的主要变化及对房地产企业的现实意义，分析新收入准则对房地产企业财务会计的具体影响，并提出针对性建议，以期为行业实践提供参考。

关键词：新收入准则；房地产企业；财务会计

中图分类号：F275

在企业运营过程中，收入是衡量经营业绩的关键指标，能够为评估企业未来发展前景、现金流状况及收益成效等提供依据，进而为决策者提供科学参考。房地产企业资金体量庞大，收入确认问题复杂，加之新业务模式不断涌现，特殊交易和事项的形式愈发多样，给收入确认工作带来了巨大挑战，也加剧了财务会计面临的风险。为解决收入确认难题，适应新的发展形势，我国在充分考虑社会主义市场经济特征的基础上，颁布了与国际准则接轨的新收入准则（CAS14）。其目的在于改变旧收入准则与企业会计核算要求不符的状况，满足企业复杂业务交易需求，保障财务信息质量的稳定性。

一、新收入准则的主要变化

（一）收入确认模型变化

CAS14 将旧收入准则与《建造合同》准则合并，采用统一的收入确认标准模式进行核算，不再区分商品、劳务及建造服务，强调以合同为核心，根据合同中权利与义务的划分，在控制权发生转移时确认收入 [1]。与旧收入准则相比，CAS14 的收入确认模型变化主要体现在：以合同作为收入确认基础，依据合同中的履约义务开展实践；以控制权转移时刻作为收入确认时期的判定标准；以交易价值进行收入计量；对合同成本及具有重大融资成分的处理进行收入记录；将收入信息、相关资产负债信息、合同信息、重大判断和估计等纳入收入披露。同时，CAS14 重新定义了客户、合同等概念，对权利与义务的对等性提出更细致要求，以 “控制权转移模型” 替代 “风险报酬模型”，并采用 “五步法” 判定模式确保各环节逻辑关联。“五步法” 具体为：第一步判断客户是否在企业履约时取得并消耗其带来的经济效益；第二步判断客户是否能控制企业履约过程中在建的商品；第三步判断企业履约产出的商品是否不可替代，且有权就已完成的履约部分收取款项；第四步判断在某一时点是否履行履约义务；第五步判断客户是否取得相关商品或服务的控制权 [2]。根据判定结果采取对应处理措施，可避免旧收入准则中操作随意性过强的问题，但这也要求企业人员深入理解分析合同关键条款，职业素养面临更高要求。

（二）收入计量基础变化

旧收入准则下，企业收入确认金额依据公允价值属性计量，即合同价或协议价。新收入准则实施后，强调交易价格属性，收入确认金额以合同中交易价格为依据，降低了公允价值易被人为操控的风险，提高了收入信息的准确性和可靠性 [3]。在确定交易价格环节，合同会明确交易价格确定方法，同时考虑非现金对价、可变对价、应付客户对价等因素的影响；当出现多重交易时，CAS14 通过规范履约义务概念，明确交易价格的分配及单项履约义务的履行，企业需精准衡量商品或服务特征，并结合履约进度确认收入。

（三）合同成本处理变化

合同成本包括合同发生时的增量成本及履行合同时的成本，CAS14 在旧收入准则基础上，明确了合同成本的初始处理和后续处理规定。企业取得合同的增量成本中，预计可收回的部分应资本化处理，预计不可收回的则费用化处理，在发生时计入损益 [4]。对于履行合同发生的成本，首先判断是否适用存货、固定资产、无形资产等其他准则，如适用则按其他准则处理；如不适用，则评估该成本是否与一项合同或预期合同直接相关、是否增加企业未来用于履行履约义务的资源、是否预计可回收，进而决定进行费用化或资本化处理。

（四）特定交易会计处理变化

旧收入准则下，企业处理特殊交易事项时，主要依据旧准则的解释说明，在不同交易类型中选择对应的收入确认标准，若未满足准则要求则不予确认 [5]。从企业长远发展来看，这种处理方法不利于保障收入信息质量，可能损害企业经济利益。CAS14 实施后，规范了企业经营实务中特殊事项的会计处理方法，如明确售后回购、附销售退回条款等八大类特定交易的处理原则，为具体事项处理提供精准依据，通过科学操作指引规避模糊处理带来的经济风险，显著提升收入信息质量。同时，也使企业财务人员在处理实务时有据可依，降低经济风险。

（五）收入的列报与披露变化

旧收入准则对企业收入信息披露要求较低，导致信息披露不全、呈现不明的情况时有发生，与其他财务项目的关联也易出现逻辑断裂。房地产企业项目建设周期长于一般企业，旧收入准则下，企业只需披露当期收入确认金额及标准，无需精确披露合同资产、合同负债等，造成收入确认误差率高、时效性低，财务信息披露滞后还可能导致企业投资经营决策失准 [6]。CAS14 实施后，企业除披露旧准则要求的信息外，还需披露合同资产、合同负债、取得及履行合同的成本等信息，以及收入相关政策、估计变更等增量信息。这些新增披露内容使企业收入相关信息列报更完善，提高了财务信息透明度，为企业决策提供有效参考。

二、新收入准则实施对房地产企业的意义

（一）会计信息的可比性增强

房地产企业经营中，建造类项目占比较大，旧收入准则下，其收入确认模型与商品销售、劳务提供等项目不完全一致，如商品销售和劳务提供采用收入准则核算，建筑工程采用建造合同核算。这种情况下，实务操作中常出现边界模糊、难以精准界定的问题，影响会计信息质量和决策准度。新收入准则实施后，房地产企业采用统一的收入确认模型对商品销售、劳务供给、建造合同等不同业务类别进行统一确认与核算，规范了所有与客户签订合同带来的收入确认，避免了界定难题 [7]。同时，CAS14 在时点确认与时段确认方面提供了具体明确的指导，项目细则处理有章可循，使企业间会计信息比较更具意义。房地产企业竞争激烈，借助会计信息的可比性，企业能精准了解自身财务会计信息状况，做到 “知己知彼”，为判断自身行业地位及未来发展方向提供可靠参考。

（二）会计信息的可靠性增强

随着我国市场经济变革和经济水平发展，合同成为不同主体公平交易的重要依托。在房地产企业财务会计处理中，合同的重要性愈发凸显，CAS14 实施后，合同成为后续各类会计信息处理的重要凭证。这一改变摒弃了旧收入准则中的不合理因素，将收入确认建立在合同基础上，不仅提升了合同在企业经营中的地位，还简化了企业收入管理流程。房地产企业业务项目金额大，若合同地位不被承认，会降低业务流程严谨性，CAS14 的实施填补了流程规范性的空缺，大幅提高了会计信息可靠性。同时，合同作为收入确认依据后，项目参与员工会更重视合同内容，在条款设置与确认时以更审慎态度明确双方权利与义务，从长远看，既有利于提升合同管理流程规范性，又能从根源上增强企业收入确认的可靠性，促进市场机制有序落实。

（三）会计信息的有用性增强

基于 CAS14 对八大特定交易会计处理原则的重新规定，房地产企业在会计核算中，能快速找到知识产权许可、附质量保证条款的销售、附销售退回条款的销售等特定交易项目的执行依据，通过严谨统一的会计信息处理流程，得出可用于后续业务参考的实用会计信息，使财务会计体系在房地产企业中发挥更现实的价值 [8]。此外，针对旧收入准则中未规定的多项履约义务会计处理原则，CAS14 重新界定了多重交易安排的合同处理标准，将包含多重交易安排的合同分为产品和服务两个层面，并引入各自对应的收入分摊方法，提升了会计核算操作的简易性和便捷性，增强了 CAS14 的指导意义。同时，CAS14 明确了特殊交易事项的收入确认和计量方法，提升了收入准则本身的可操作性，进而增强了企业会计信息的有用性。

（四）会计信息的完整性增强

与旧收入准则相比，CAS14 对企业财务报告披露内容的精确性和细节性要求更为严格，使最终呈现的会计信息结构更完整。房地产企业应用新收入准则后，需按要求提前披露执行决定及可能产生的经济后果，为信息使用者提供完整的信息参考链条，便于其分析研究，衡量投资决策的合理性，规避经济风险，提高决策安全性。当前，我国房地产企业传统预售、拿地模式逐渐改变，行业进入新发展阶段，业务模式不断革新，联合开发、限售等新模式涌现，带来新的发展机遇与风险 [9]。在此背景下，房地产企业合同签订直接影响经营效益，会计信息的完整性更为重要。由于房地产企业项目建设周期长，CAS14 提出的时段履约、时段确认收入方式，能帮助企业更及时了解阶段性运营周转状况，从客观视角审视未来发展决策。

三、新收入准则对房地产企业财务会计的具体影响

（一）收入确认方面的影响

房地产企业应用新收入准则后，收入确认模型及判断标准发生转变，重点关注商品、劳务的控制权是否转移，减少人为操作对财务会计科目的干预，既促使会计处理标准规范化，又为不同房地产企业间会计信息的对照比较提供了相对公平的环境。以碧桂园集团为例，该企业自 2017 年起实行新收入准则，将部分销售合同纳入中期报告、年度报告的收入确认项目，在销售合同中明确约束物业单元用途，规定不可更改、替换；对于已完成履约部分的款项收取，通过取得法律意见书增强硬性约束，符合 CAS14 中 “有权收取款项” 的规定 [10]。同时，房地产企业收入确认进度也有变化。旧收入准则下，房地产企业房产销售收入确认多在交房时完成。CAS14 实施后，现房销售条件与时段履约标准不一致时，以时点转移控制权为依据确认收入，与旧准则情况基本无明显差异；而期房销售中，房地产企业可在合同规定范围内，要求客户按合同中房号、面积等信息支付对应款项，若客户逾期未履约，企业有权收取合同规定的违约金，无需在 “交房” 时点确认收入。

（二）收入计量方面的影响

CAS14 实施后，收入计量以交易价格为核心，同时考量其他相关因素。在新的计量标准下，房地产企业与客户签订销售合同时，若按约定需在原价基础上计入销售折扣，可能影响可变对价；若合同包含重大融资成分，应采用实际利率法计算融资费用，对交易价与合同价进行摊销处理以得出最终数值；采用期望值法确认可变对价，并将其纳入收入确认的交易价格依据 [11]。此外，CAS14 对房地产企业财务数据的影响不仅体现在财务报表表层数据，还体现在各项财务指标的内在变化。例如，在 CAS14 影响下，企业营运能力等指标可提前确认为收入，进而影响资产负债率，提升企业债务评级，使企业在融资过程中以更高信用等级获取信任。以碧桂园集团为例，落实 CAS14 标准后，其内部会计政策及财务报表指标体系发生明显变动，通过提前确认部分项目收入，财务报表中收入、成本、费用等指标数值相应提升。对于企业整体经营体系而言，合同收入固定，即便存在提前入账的变动，也仅体现在负债与收入之间，在不受对外融资因素影响时，现金流与旧收入准则模式下无明显差异。

（三）收入记录方面的影响

一方面，房地产企业项目开发活动中，会计处理模式受收入准则影响较大。旧收入准则实施期间，房地产企业收入确认及会计处理的重要依据是风险是否转移给客户，以此权衡转移时点 [12]。而 CAS14 实施后，房地产企业可根据法律认定书，判定能否就期房预售部分向客户收取合同对应款项；现房销售则根据客户取得房屋控制权的时点确认收入。另一方面，房地产企业合同成本会计处理流程也受 CAS14 较大影响。以往房地产企业在合同处理方式上缺乏明确参照，CAS14 标准落实后，履约义务及交易价格的划分更为清晰。例如，履约义务包含产品和服务两个层面，分别采用不同会计核算方法；交易价格的分配可结合履约义务分配比例衡量，若无法换算出相应比值，可采用市场评估法、余值法等进行分配。此外，CAS14 对具有重大融资成分的会计处理影响明显。房地产企业经营建设环节对现金流的需求高于其他类型企业，融资是常见因素，许多房地产企业通过为其他企业提供融资机会维持资金流动。但回款存在较大不确定性，若无法按期回款，易冲击自身经济周转。因此，CAS14 对具有重大融资成分的事项做出新规定，要求房地产企业详细审核融资客户的资产状况、信用资质，客观判断款项收回可能性，尽可能防范融资风险。

（四）收入报告方面的影响

CAS14 要求企业将合同资产与合同负债纳入资产负债表，信息使用者可通过企业收入报告披露的内容了解真实财务信息。在详细的信息披露下，企业与客户在合同签订与履行过程中能建立更直观的了解，对于房地产企业项目涉及金额高、收入成本高的特征而言，这种披露方式有助于规避后续纠纷，准确记录合同相关各类详细信息。

四、房地产企业财务会计应用新收入准则的相关建议

（一）加大人员培训力度，提升职业判断水平

财务人员在践行新收入准则中起决定性作用，房地产企业可通过持续性职业培训教育，加强财会人才职业素养建设，提升其在新财务环境下的职业判断水平。一方面，提高职业准入门槛，引入先进培训机制。企业筛选财务会计人才时，参照新行业标准规范，重点考察其对新收入准则的了解和掌握程度，以快速适应新环境、新形势。同时，针对现有人才团队，采取持续性培训教育举措，引入房地产市场最新会计核算案例，帮助从业人员掌握风险要素识别能力，为房产业务收入确认工作提供可靠保障。另一方面，财务人员应建立严格的自我要求意识。除规则层面的硬性要求外，房地产企业财务人员还应加强自我职业道德建设，主动学习新收入准则，不断革新财务知识体系，以专业判断水平应对具体问题。

（二）重视合同管理审核，规避潜在经济风险

新收入准则下，合同的重要性不言而喻，房地产企业需进一步提高对合同管理审核的重视，降低风险发生几率。一方面，始终围绕合同核心，合理定制合同条款。企业可结合自身市场定位及业务需求，在合同条款制定中强调合法性、有效性，充分明确自身权利与义务，在维护自身利益的同时不损害他人利益，为房地产行业健康发展、有序运行贡献力量，营造公平合理的交易环境。另一方面，强化行业法律意识建设。合同双方发生利益冲突时，法律法规的硬性约束能发挥公正协调管理作用。因此，房地产企业应基于行业现状，熟悉相关法律法规，在矛盾冲突中运用法律武器维护自身权益，规避合同 “陷阱”，保障经济效益。

（三）规范调整会计流程，深化部门协同衔接

新会计准则实施后，房地产企业需在财务会计流程方面做出相应规范调整，以适应新形势。一方面，填补现行会计流程漏洞。通过分析已有案例经验，找出新旧准则实施下会计信息质量的差异，据此分析当下会计流程潜在漏洞，针对性补充改善，满足新收入准则要求。另一方面，推进信息化程序建设，深化各部门协同与对接。房地产企业业务项目开展涉及多个部门和环节，可搭建信息化集中管理平台，为各部门有序对接提供统一端口，在同步执行新收入准则的前提下，充分发挥信息交互流通作用，使企业内部人员对新财务系统与会计流程有足够认知。

（四）建立实时预警机制，及时反馈阶段数据

新收入准则虽能在很大程度上改善房地产企业会计信息质量，但也可能催生不可预知的风险，需做好充分应对准备。一方面，根据风险预判结果建立实时预警机制。利用大数据技术，在房地产企业内部搭建基于智能技术的风险自动识别模型，检测到潜在风险因素时向管理者发出预警信息，同时企业应制定风险处理应急预案，以便快速处置。另一方面，成立新收入准则下专门的财务专项工作组。对企业各经营阶段的收入情况进行统一记录、分析，转化为阶段性总结成果及经验，动态跟踪收入准则实施变化，进一步加强实务指导，维持房地产企业健康持续发展。

五、结语

新收入准则的实施为房地产企业财务会计核算工作带来了革新契机，对房地产行业未来产业结构转型与升级具有重要影响。目前，CAS14 对房地产企业财务会计的影响主要体现在收入确认、收入计量、收入记录和收入报告方面。为应对这种结构性变化，房地产企业在应用 CAS14 过程中，可从提升从业人员素养、加强合同管理审核、规范调整会计流程、设置实时预警机制等方面入手，发挥优势、规避风险，在经济市场变动中巩固自身地位。