李冠杰

青岛理工大学  山东青岛  266520

摘 要：大环境下中小房企财务风险持续升高，财务状况不断续恶化，如何有效识别和评价企业财务风险 ，提出合理有效地财务风险防控措施，规避财务危机的发生，已经成为中小房企可持续发展的重点性问题。基于泰禾集团出现的财务危机，采用定量分析法，考察企业的财务情况，研究发现企业在筹资、投资方面存在不同程度的财务风险，针对企业具体问题提出相应管控建议。

关键词：财务风险；风险识别；风险分析；风险控制；

中图分类号：F275

一、引言

Wind数据显示，2020年房企债券违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%，违约主体大多是中型房企。具体来看，泰禾集团、三盛宏业、新华联、天房集团等多家房企均不同程度的出现了债券违约情况。房地产行业作为国民重要支柱产业，面临的经济形势十分严峻，为了行业可持续发展，识别和评价房地产行业财务风险，建立一套完整的可持续性的财务风险管理办法势在必行。本文结合具体企业泰禾集团，分析企业筹资、投资方面财务风险，并探讨了风险的成因，在此基础上提出了房地产企业防控财务风险的建议，希望可以为房地产企业的健康发展提供参考。

二、泰禾集团基本概况

泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司（股票代码000732），公司总部位于福建省福州市。泰禾始创于1996年，2010年借壳福建三明农药集团有限公司成功上市，正式进军中国证券主板市场，成为实现上市的房地产类企业，实现多元经营。20多年来，泰禾在房地产开发运营方面坚持“文化筑居中国”的品牌理念，以前瞻性的布局战略、高品质的精品战略、差异化的竞争策略，品牌影响力持续提升，企业规模不断壮大，享誉全国。 地产，作为泰禾的核心业务，秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的布局战略，坚持“为城市创造作品，为时代奉献精品”，众多精品项目分别位于以北京为中心的京津冀、以上海为中心的长三角、以广深为中心的粤港澳大湾区和以福厦为中心的海西经济区，契合“京津冀协同发展”、“一带一路”、“自贸区”等国家重大战略。 

三、泰禾集团财务风险分析

（一）泰禾集团筹资风险分析

筹资活动是企业资金流转的开端，也是财务风险的重心，公司的各项活动都围绕着企业的资金展开，充足的资金保障着企业各项生产经营活动；但假若公司经营业绩下滑，外部市场大环境不好，公司可能因为营运资金不足导致无法偿还到期债务，进而产生筹资风险。筹资风险通常与企业负债规模、负债期限结构、偿债能力等因素相关联，本文选取企业负债规模、负债期限结构、偿债能力等因素，对泰禾集团筹资风险进行分析。

1.筹资风险概况

泰禾集团2017-2021年筹资活动现金流量如表1所示，可以看出泰禾集团近几年主要通过银行借款、发行股票和债券等方式进行筹资，2017年-2021年泰禾集团筹资总额不断下降，筹资活动现金流量净额均为负值。自2017年到2019年，公司通过银行借款获得资金金额分别为1115.99亿元、614.30亿元、180.35亿元，在筹资活动现金流中占比分别为90.32%、67.12%、34.14%，银行借款占比比重较高，银行借款金额较高，筹资方式中银行借款还款周期相比较短，利率较高；2018年-2019年两年间企业收到其他与筹资活动有关的现金金额分别为187.68、243.11，在筹资活动现金流中占比分别为20.51%、47.93%，其他与筹资活动有关的现金金额相比银行借款而言利率更高，因为这些借款通常由非金融机构或民间借贷方式得来，这意味着企业财务费用较高，需要大量资金偿还借款本息，企业财务风险增加，2019年企业逾期还款迫使融资成本增加，公司资金短缺危机加剧；2020年泰禾集团筹资活动现金流量流入仅0.75亿元，企业筹资风险较大。

泰禾集团筹集资金2017-2021年间偿还债务支付的现金占筹资总额的平均比重高达60%以上，绝大部分资金用于偿还前期债务，偿债模式类似于借款还债，泰禾集团现金流入规模被进一步压缩，公司的偿债能力被削弱，公司偿债风险增加。

泰禾集团2017年-2021年筹资活动现金流入额不断减少，现金流出额虽然也在同步减少，但泰禾集团现金流出额却一直高于现金流入额，筹资活动现金流量净额该期间一直为负，因为公司2016-2018年期间公司采取激进型财务政策，借入大量银行存款，2017-2018年两年间借入大量非金融机构借款，公司虽然不断筹资，但债务利息高还款压力较大，甚至出现了债券市场利息无法偿还债务人的情况，说明泰禾集团还款压力巨大，存在本息无法按期偿还的风险。

             表1 泰禾集团2017-2021筹资活动现金流量表    单位：亿元

数据来源：泰禾集团2017-2021合并现金流量表

2.负债规模

企业负债规模越大，企业所需支付的利息或者股息越多，假若企业收益率降低，债务偿还能力变差，到期债务可能无法按时偿还，继而加大企业财务风险。通过资产负债率分析公司的负债规模，从表2可以看出泰禾集团2017年-2021年资产负债率一直高于80%，负债水平非常高。为了研究资产负债率在房地产行业的平均水平，从Wind数据库中得出2017-2021年房地产行业资产负债率分别为66%、66%、65%、65%、66%，泰禾集团资产负债率一直高于行业平均水平，大规模的负债表明企业利息费用高昂，利息偿还周期相对较短，企业偿债压力巨大。2020年-2021年公司收益大幅减少，偿债能力急剧下降，公司财务风险加大，陷入了破产危机的边缘。

表2 泰禾集团2017-2021负债规模表

数据来源：泰禾集团2017-2021年度合并资产负债表

3.负债期限结构

根据期限长短企业负债可以分为长期负债和短期负债，企业长期负债和短期负债结构合理，可以提高公司的资金使用效率，降低企业筹资成本，假若企业长期负债与短期负债搭配不合理，可能会使企业财务费用偏高，如果企业到期未能偿还负债，继而引发财务风险。

从表3可以看出，泰禾集团2018-2021年度流动负债占负债总额比率较高，分别为61.04%、76.47%、66.86%、70.82%，近四年平均流动负债比率为68.80%，有逐年增加的趋势，其中其他应付款增加较为明显，主要原因是泰禾集团合并资产负债表其他应付款包含了应付股利、应付利息和其他应付款，由上文可知泰禾集团筹资方式为吸收投资和长期借款，企业股票数量和发行债券数量基数较大，企业短期资金需求量较高，偿债压力较大。泰禾集团流动负债比重较高，企业短期偿债压力较大，2020-2021年公司盈利能力出现问题，无法偿还短期借款和到期债券利息，存在较大的筹资风险和违约风险，公司声誉和筹资环境水平较差，银行已拒绝泰禾集团的借款请求，这对公司生产经营造成了巨大冲击。

表3 泰禾集团2017-2021负债期限结构表

数据来源：泰禾集团2017-2021年度合并资产负债表

（二）泰禾集团投资风险分析

公司进行投资目的主要是获取投资收益，但由于投资者决策偏差、投资项目前景及投资信息不透明等因素，投资者未来收益存在着相当大的不确定性，企业预期收益和实际收益可能相差较大，投资本金甚至都会亏损，进而给公司经营带来消极影响，因此企业必须高度关注投资风险。

1.投资风险概述

从表4可以看出，从2017年-2021年泰禾集团投资活动产生的现金流量分别为-313.23、-122.83、145.23、9.52、3.47亿元，泰禾集团近三年投资活动产生的现金流量净额为正数，说明企业投资活动现金流入略大于现金流出，但投资活动收益较低。公司2017-2021年购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的金额分别为9.28、8.34、2.43、1.19、0.02亿元，占总资产的比例呈现逐年递减的趋势，说明公司投资规模较为适中，资金比例占用并不高。由表4.6可知，公司2019年投资活动现金流量净额大于0 ，主要是因为处置子公司和其他营业单位收到的现金净额较大，2020-2021年几乎没有投资活动产生的现金流出。

投资活动根据对象可以分为项目投资和金融资产投资，泰禾集团投资主要集中在项目投资和金融资产投资两方面，对泰禾集团进行投资风险分析。

表4 泰禾集团2017-2021投资活动产生的现金流量表 单位：亿元

数据来源：泰禾集团2017-2021合并现金流量表

2.项目投资风险

项目投资分为固定资产和无形资产投资，2017-2021年企业固定资产分别为25.26、36.54、35.67、34.32、33.07亿，2017年-2018年呈现出先上升趋势，原因是部分建工程达到预定可使用状态转入固定资产，2019-2021年呈现出下降趋势，原因是因为在建工程转入固定资产的金额小于现存固定资产折旧的金额。泰禾集团近几年项目投资很少，大部分在建工程都是前几年的工程项目，虽然近几年投资活动现金流量净额大于0但金额较小，鉴于房地产行业当前大环境，泰禾集团项目投资风险较大。

         表5 泰禾集团2017-2021实物资产投资分析表 单位：亿元

数据来源：泰禾集团合并资产负债表

3.金融资产投资风险

泰禾集团金融资产投资主要包括长期股权投资、交易性金融资产和债权投资，本文金融资产投资分析将从这三个方面展开。如表6所示，泰禾集团交易性金融资产和债权投资金额很少，占公司总资产比例极低。公司长期股权投资2017-2021年分别为67.77、66.96、80.97、70.46、72.25亿元，占资产总额比重分别为3.28%、2.75%、3.61%、3，25%以及3.30%，泰禾集团长期股权投资主要是对联营企业、合营企业投资构成，2017-2021年长期股权投资占总资产比重变化较小，波动的主要原因是采用权益法核算的长期股权投资受被投资合营和联营企业盈利状况影响所致。

表6 泰禾集团2017-2021年金融资产投资分析表

数据来源：泰禾集团年度审计报告

四、泰禾集团财务风险成因分析

（一）外部风险

客观的外部环境决定了企业的外部风险，企业无法控制，只能通过加强对外部环境的认识使用适当的管理方案来应对，外部风险主要由宏观环境及行业环境变化所致。泰禾集团面临的宏观环境主要包括国家经济运行情况、金融环境和政策环境等，本文将风险分为政治风险、经济风险、法律政策风险和金融市场风险。

1.政治风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前各地政府因城施策、分类调控出台限购、限贷、限售等一系列调控政策，并加大了对土地出让、房地产企业融资等环节的干预，从供需两侧共同进行市场调整。预计未来一段时间内，房地产行业仍将延续以政策调控为主基调。公司需继续加强对宏观政策的研究，及时调整经营策略，顺应政策导向和市场需求，合理布局，增强协同效益，有效防范政策性风险。2020年，多部门明确了收紧地产企业融资的“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月末为上限，不得增加。财报显示，2021年3月末泰禾集团已全踩“三道红线”，被归为“红色档”。具体来看，泰禾集团剔除预收款后的资产负债率为77.56%，净负债率为464.28%，现金短债比仅0.08倍。这就意味泰禾集团有息负债规模不得增加，2019-2020年泰禾集团筹资活动净现金流持续为负，再融资能力严重受限，又因深陷债券违约风波致使其筹资能力逐年下滑，尚存巨大的资金缺口。债券违约叠加政策不利，泰禾集团再融资严重受限，对后续业务的开展造成不利影响，反映在财务上呈现出营收、利润持续双降的局面。营收、利润持续双降的同时，企业短期偿债压力快速提升。 

2.项目经营风险

房地产项目开发具有前期投入资金大、开发周期长、合作方多等行业特征，项目的开发运营主要涉及项目立项、产品定位、工程建设、销售等众多环节，导致项目整体控制难度较大，对开发商的运营管理能力有较高要求。同时，房地产行业属于资金密集型行业，开发商的融资能力、融资成本直接影响开发商的经营效益和风险。经过二十余年的发展，公司已形成项目运营管理体系。公司需不断完善项目关键节点的控制，实施事前、事中、事后动态控制力度，确保项目开发各个环节的顺利进行。同时继续加强与金融机构的合作，创新融资方式，优化债务结构，降低财务风险。 　

（二）内部风险

内部风险由企业内部财务风险运行管理机制决定，只有控制得当才可降低，内部风险形成原因主要是企业内部缺乏健全的内部控制环境、缺少系统性的风险预警机制所导致的。

1.内部控制环境风险 

泰禾2020年内部控制审计报告中有关注册会计师的责任已经明确表明，是在实施审计工作的基础上，对财务报告内部控制的有效性发表审计意见，并对注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷进行披露。针对内部控制审计有两个重要方面：财务报告内部控制和非财务报告内部控制。财务报告内部控制存在重大缺陷和重要缺陷主要包括借款担保业务管理、资金管理、销售及收款、资产管理、投资管理、财务制度建设、工程管理等。非财务报告内部控制存在重大缺陷和重要缺陷主要包括组织机构、信息沟通、非财务制度建设、社会责任等。泰禾集团因对外提供担保和借款，整个集团资金出现极大问题，股权被质押，债务官司缠身，被限高。诸多项目公司联合银行在房屋尚未封顶的情况下，提前放贷，项目停工后购房人面临房屋烂尾还要同时偿还银行贷款，造成了很多针对银行的维权事件，资金内部控制方面并非健全有效。

2.组织管理风险 

泰禾集团采用激进型财务战略，公司规模、经营效益均实现较快增长，房地产项目已覆盖京津冀、长三角、珠三角、福建本土等诸多城市，并在稳步开拓其他潜力城市市场，持续推进全国性战略进程。经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业管理能力、人力资源管理、团队协作等方面均带来挑战，企业缺少风险识别和评价的专业人才，识别风险的能力不足，无法提前预测可能发生的财务风险。在制定风险管理应对机制时，企业方案缺乏考虑，无法完全应对企业潜在的财务风险，也不利于企业管控财务风险。公司需继续搭建优越的职业发展平台，通过培养和引进专业人才，打造一支专业化、高效率的运营团队。同时将加强团队建设，提升团队协作效率，为公司持续发展及未来战略的实现奠定坚实的基础。泰禾集团必须健全风险管理机制，降低企业负债率，全面提高产品质量和客户满意度；管理模式以客户为中心，做真正的良心企业。

五、泰禾集团财务风险管理对策

（一）筹资管理

1.降低筹资成本 

融资方面，进一步加大与金融机构的合作力度，与大型金融机构建立稳定合作关系，调整优化债务结构，提高贷款集中度；积极创新融资方式，降低资金成本，支撑企业健康发展。大部分企业对负债规模没有整体认知，负债率偏高，这会增加筹资资本成本，提高筹资风险。单一融资渠道是中国房企筹资的主要特点，银行融资方式会使企业资产负债率较高。企业应对负债规模要有整体认知，适度负债经营，降低综合资金成本。泰禾集团筹资应该结合银行贷款、股票、债券、信托等多种筹资方式，拓宽融资渠道及控制筹资成本，才能使企业成为行业优势企业。企业提高自己融资额度的同时，也要降低单融资渠道金额较大而产生的财务风险问题。企业发行股票过多也面临诸多风险，一是利率风险，股票发行会受利率变化的影响，利率下降使得股票需求增加进而股票价格上升，有利于股票发行；利率上升使得股票需求降低进而股票价格下降，不利于股票发行。二是股价变动风险，政府政策（如税收、市场环境、利率政策等）会对股票价格产生影响，进而影响股价。

2.优化资本结构 

泰禾集团一直存在较高的资产负债率且资产负债率高于行业平均水平，偿债能力较差，企业应优化资本结构减小负债规模，过高负债不仅要支付巨额利息，还会降低企业自身安全性和产品竞争力，不利于企业的生存和发展。泰禾集团应着力提高企业内部内源融资能力，增强企业短期偿债能力，调整债务融资占比；如果企业负债债务偿还期限不合理，债务偿还期限过分集中也会导致资金周转不灵，企业融资方面应拉长长线，做好长远规划；如果财务人员筹资管控能力不足，也会使公司筹资风险增大，泰禾集团要注重培养可持续发展人才，建立并不断优化企业资本结构，降低企业资金使用成本，减小企业偿债风险。 

（二）投资管理

1.建立风险改进机制 

房地产企业项目投资金额普遍较高，因此投资风险较高，项目需要建立风险监督及改进机制，规范健全项目管控，提升资产效率，降低投资风险。建立健全财务风险监督及改进机制，是企业提升和完善财务风险防范意识的关键一步。健全的风险监督及改进机制不仅能使项目稳步运行，还可以有效评估企业财务风险，有利于企业的发展运营。项目创新、机制创新、财务创新，建立健全财务风险监督及管理机制，防范企业可能发生的财务风险。降低项目财务风险有益于提升项目质量，建立健全财务风险监督及改进机制，提高财务危机预警指标敏感度有助于预防项目投资失败导致被搁置的悲剧。

2．泰禾战略，多元化发展 

公司以房地产业务为核心的同时，也要全面提升城市生活品质和自身多元化发展实行“泰禾+”全新战略。“泰禾+”意在用“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期的服务配套，赋予业主更多的权益附加值，全面提升业主的生活品质、业主权益及服务体验等生活需求。企业应紧紧把握京津冀一体化、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、海峡西岸福建自贸区等历史性战略机遇，前瞻性布局地产主业，储备优质土地资源，坚持打造高品质产品，实现企业持续保持稳健增长。公司高品质、差异化的产品一直是制胜市场的利器，经过二十余年的经营和积累，已经具备完整的项目运作能力及品牌输出的实力。住宅类有泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列的高端住宅地产产品，商业类有“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”等系列品牌。各品类住宅既能满足刚需刚改的需求，又有高端改善类的产品供客户选择。

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