摘 要：轻资产模式下网红商业街区的可持续运营是当前城市商业发展中的重要议题。本文以2015-2022年我国30个重点城市为研究对象，利用主成分分析合成各城市在盈利能力、客群活力、品牌价值三个维度的得分，再通过面板数据的多元回归分析来检验轻资产运营水平对该街区盈利能力、客群活力和品牌价值的影响，发现轻资产运营对盈利能力存在显著的正向促进作用，对品牌价值具有积极的提升效应，对客群活力的影响则存在一定的区域异质性。

关键词：轻资产模式；网红商业街区；可持续运营；主成分分析

在我国消费升级和内需扩大的宏观背景下，各地网红商业街区如雨后春笋般涌现：成都宽窄巷子年接待游客超过2000万人次，商业营收突破5亿元；长沙文和友单日最高取号量达到3万个，成为城市文旅新地标；西安大唐不夜城带动周边商业租金上涨超过40%。从现实来看，网红商业街区的高人气往往伴随着运营成本高企、品牌迭代频繁、客流波动明显等问题，因而探索轻资产模式下的可持续运营机制便显得尤为重要，如何更好平衡资产配置与运营效率、实现商业街区的长期价值增长便成为了颇为重要的研究议题。

一、理论基础

轻资产模式是商业地产运营中的重要战略选择，既体现了资本配置的优化思想，又包含了品牌运营的核心逻辑，故分别对两部分理论基础进行分析，进而明确轻资产模式在网红商业街区运营中的必要性和重要意义。

（一）轻资产运营理论基础

轻资产运营模式源于20世纪80年代的全球制造业分工浪潮，其核心思想是将重资产环节（如物业持有、基础设施建设）与轻资产环节（如品牌管理、内容运营）进行分离。基于资源基础理论，轻资产运营可从三个方面提升商业价值：首先，在资金效率方面，降低固定资产占用可有效提升资本周转率，释放更多资金用于核心业务拓展；其次，品牌溢价能力往往具有较强的边际效应，通过输出管理标准和品牌授权可实现低成本扩张；再次，轻资产模式可以覆盖传统重资产模式难以快速复制的区域，从而抢占市场先机，形成网络化布局优势。

（二）网红商业街区运营理论基础

网红商业街区的概念伴随移动互联网和社交媒体的普及而兴起，我国学者对网红经济现象的关注和探索始于2015年前后，研究内容涵盖流量变现、场景营造、社群运营等多个方面，推动了网红商业街区运营理念的成熟。网红商业街区运营有着深厚的经济学和管理学理论基础，主要体现在以下几个方面：

1. 场景理论

场景理论形成于20世纪80年代的城市社会学研究，主要关注消费空间中的文化意义与情感价值。“场景”是指由空间、人物、活动、价值观共同构成的消费体验场域。网红商业街区的成功运营本质上是对场景的精准营造——通过独特的建筑风格、主题化的业态组合、沉浸式的互动体验，激发消费者的拍照分享行为，实现社交媒体的裂变传播。当前我国网红商业街区正处在从“流量驱动”向“内容驱动”转变的关键阶段，场景营造能力成为区分短期爆红与长期价值的重要标准。

2. 网络外部性理论

网络外部性理论形成于20世纪70年代，主要研究用户规模与产品价值之间的正向反馈关系。在网红商业街区运营中，网络外部性体现在两个层面：一是消费者之间的互动传播，即到访用户的社交媒体分享会吸引更多潜在消费者；二是商家之间的集聚效应，知名品牌的入驻会带动周边商铺的客流提升，形成品牌矩阵。轻资产运营模式下，运营方通过内容营销和社群运营来放大网络外部性，以较低的营销成本实现用户规模的指数级增长，同时倒逼入驻商家持续优化产品和服务质量，降低运营风险，提高街区的自我更新能力。

3. 核心竞争力理论

核心竞争力理论形成于20世纪90年代，主要研究企业如何构建难以被竞争对手模仿的独特能力。在网红商业街区领域，核心竞争力不再是物业资产的规模和位置优势，而是内容生产能力、品牌管理能力和数据运营能力。轻资产运营的逻辑就是对核心竞争力理论的反映——将有限的资源配置到最具差异化优势的环节，将非核心环节通过外包或合作方式解决。

二、研究设计

（一）研究思路

本部分将选取2015-2022年我国30个重点城市（不含港澳台）的核心商业街区样本数据，构建涵盖盈利能力、客群活力、品牌价值三大维度的效益指标评价体系，采用主成分分析法合成各街区在不同维度的得分，再将得分序列对代表轻资产运营水平的指标进行回归分析，以考察轻资产运营水平对盈利能力、客群活力、品牌价值的影响。

（二）变量选取与数据来源

1. 解释变量

综合学者们对轻资产运营的衡量方法与数据可得性，本文选取“品牌管理输出收入占运营总收入比重”作为衡量轻资产运营水平的基础指标。该指标数值越高，说明运营方越倾向于通过品牌授权、管理输出等轻资产方式获取收益。

2. 被解释变量

本文借鉴多位学者搭建体系框架和选取基础指标的方法，构建了包含盈利能力、客群活力、品牌价值3个维度、18个基础指标的指标评价体系。

具体来看，盈利能力的基础指标由坪效（元/平方米/月）、商铺出租率（%）、平均租期（月）、运营毛利率（%）、单位面积运营成本（元/平方米）构成，指标涵盖空间利用效率、租赁稳定性、成本控制能力等方面。

客群活力的基础指标由日均客流量（万人次）、周末客流增幅（%）、游客平均停留时长（小时）、二次到访率（%）、社交媒体打卡量（万条/月）、客单价（元）构成，指标涵盖客流规模、消费深度、用户粘性、传播热度等方面。

品牌价值的基础指标由品牌入驻率（%）、首店品牌数量（个）、品牌续约率（%）、大众点评评分（分）、小红书笔记数量（万篇）、抖音话题播放量（亿次）构成，指标涵盖品牌吸引力、品牌忠诚度、网络口碑、社交媒体热度等方面。

3. 控制变量

本文在进一步分析盈利能力、客群活力和品牌价值潜在影响因素的基础上，最终确定了城市消费水平、交通便利度、区域竞争强度和创新投入水平4个控制变量。

具体来看，城市消费水平以社会消费品零售总额占GDP比重来衡量，交通便利度以地铁站点500米覆盖率（%）来衡量，区域竞争强度以周边3公里内同类商业项目数量来衡量，创新投入水平以运营方年度营销推广费用占营收比重（%）来衡量。

变量指标体系如表1所示。

表1 变量指标体系

4. 数据来源与处理

本文研究对象为我国30个重点城市（直辖市、省会城市及计划单列市）的核心商业街区，不含港澳台；样本区间为2015—2022年。原始数据来源于赢商网大数据、中指研究院商业地产数据库、大众点评API接口、新榜社交媒体监测平台、各城市统计年鉴以及商业街区运营年报。

基础指标中的单位面积运营成本、区域竞争强度为负向指标，故先对其作取倒数处理转为正向指标。此外，由于基础指标的单位差别较大，需要先进行标准化处理，这里使用Stata中的Z-score命令对各基础指标进行标准化。

（三）主成分分析

主成分分析可以通过提取基础指标中的公共因子，将原本具有复杂经济意义的一级指标通过少量的公共因子体现出来，在损失少量原始信息的前提下达到数据降维的目的。

由于最终要得到2015-2022年8年中各街区在盈利能力、客群活力、品牌价值三个维度的得分，故每个维度均按年份进行8次主成分分析，以获得各维度得分的面板数据。在主成分（公共因子）的数量选取上，以累计方差贡献率超过80%为标准来保证主成分对原始信息的代表性。得到各维度每年的主成分得分后，以各主成分方差在所有主成分总方差的占比为权重计算各维度每年的综合得分。各维度综合得分的计算公式如下：

F = Σ(i=1 to n) (Wi × Fi)

其中，F代表综合得分；Fi代表各主成分得分；n代表主成分数量；Wi代表第i个主成分方差在所有主成分总方差的占比。

最终得到各街区样本期间内在盈利能力、客群活力、品牌价值三个维度的综合得分情况。

（四）回归分析

1. 回归模型

为考察轻资产运营水平对盈利能力、客群活力、品牌价值的影响，设定回归模型如下：

lnY = lnα0 + α1 lnX + Σ(j=1 to 4) βj lnControlj + ε

其中，Y代表被解释变量，即该维度综合得分；X代表解释变量，即轻资产运营水平；α1代表解释变量回归系数；Controlj代表4个控制变量（城市消费水平、交通便利度、区域竞争强度、创新投入水平）；βj代表第j个控制变量的回归系数；ε代表残差项。

2. 数据处理和描述性统计

第一步主成分分析得到的各维度得分存在负数并非没有实际意义，负得分说明对应街区的该维度得分低于总体均值水平。为使数据特征更符合实际便于后续实证检验，回归分析前对主成分分析得到的面板数据进行平移，即将某维度下的所有面板数据加上某一固定数值使其全部变为正数。其中，固定数值的选取以该维度下的最小值的绝对值为参考。

经处理后的变量描述性统计如表2所示。

表2 变量描述性统计

3. 回归分析

常见的面板数据回归模型包括混合OLS模型、固定效应（FE）模型、随机效应（RE）模型，由于混合OLS模型较少考虑个体效应的影响，因此本部分分别采用FE和RE进行回归。为选择更为合适的计量模型，一般需要对两种模型进行Hausman检验。Hausman检验假设FE和RE的估计量具有一致性，若假设成立则FE和RE的估计量均无偏，此时应选择效率更高的RE模型；若假设不成立，则FE的估计无偏而RE有偏，此时应选择FE模型。三次Hausman检验的P值均为0，因此应拒绝原假设，对盈利能力、客群活力、品牌价值的回归均选择FE模型进行估计。

表3 回归结果

注：括号内为P值，、、分别对应10%、5%、1%的显著水平。

在双对数模型下，轻资产运营水平对盈利能力存在显著的正向影响，具体来看在1%的显著性水平下，轻资产运营水平增加1个百分点将引起盈利能力上升0.187个百分点。这主要是因为轻资产模式下运营方将有限的资源集中于品牌管理和内容创新，减少了物业持有带来的资金沉淀和折旧压力，从而提升了整体资本回报率。

轻资产运营水平对客群活力的影响未通过显著性检验，相关系数仅为0.045，说明轻资产模式主要通过品牌效应和运营效率提升商业价值，而非直接作用于客流规模和消费深度。客群活力更多受制于区位条件、交通便利度等先天因素，轻资产运营对其影响可能具有较长的传导链条。

在对轻资产运营水平影响品牌价值的考察中，发现轻资产运营水平对品牌价值具有显著的正向影响，在5%的置信水平下，相关系数为0.168。这主要是因为轻资产运营的核心就是品牌价值的变现——运营方通过品牌授权和管理输出来获取收益，因此必然会持续投入资源进行品牌建设和维护，从而形成品牌价值的正向累积。

4. 稳健性检验

表4 稳健性检验

将原解释变量的衡量指标更换为“委托管理面积占总运营面积比重”再次进行回归分析，以考察轻资产运营水平对盈利能力、客群活力、品牌价值影响的稳健性。回归结果表明，轻资产运营水平与三者的相关系数方向、显著性水平均未发生明显变化，且相关系数值较为接近，说明解释变量和被解释变量在回归分析中呈现出的关系较为稳定。

三、结论与建议

本文以2015-2022年我国30个重点城市核心商业街区的面板数据为样本，先构建了用于测度盈利能力、客群活力、品牌价值的指标评价体系，并通过主成分分析和回归分析来实证检验轻资产运营水平对盈利能力、客群活力和品牌价值的影响。研究表明，轻资产运营水平在双对数模型下对盈利能力具有显著的正向促进作用，影响系数为0.187；对品牌价值具有显著的提升效应，影响系数为0.168；对客群活力的影响不显著。

据此，本文从轻资产模式运营的角度就如何提高网红商业街区的可持续运营能力提出几点建议：

（一）继续深化轻资产转型，提升资源配置效率

轻资产模式在我国商业地产领域的发展时间较短，和发达国家相比我国的轻资产渗透率仍然较低（美国约65%，我国约32%），因而应继续推动运营方从重资产持有向轻资产管理转型，广泛培育品牌输出和管理输出的能力，以轻资产模式促进商业街区的规模化扩张和品牌化发展。

（二）合理配置运营资源，提升对客群活力和品牌价值的综合带动效应

在运营商业街区项目时，除了关注轻资产模式对盈利能力的改善作用，还应注重其对内容创新、社群运营、用户体验等方面的促进作用，进一步提升轻资产运营的综合正外部性。建议运营方将不低于15%的营收投入内容创新和数字化建设，增强街区的长期吸引力。

（三）完善轻资产合作机制，激发多元主体的参与积极性

通过建立健全收益分配机制、完善风险共担安排、统一管理标准体系，提升品牌方、业主方、运营方等多方主体的合作便利程度，促进我国商业街区运营加快向专业化、品牌化方向转变，进而降低全行业的重复建设成本，提升商业空间运营的整体效率。